Вот и окончательно закончился «мертвый» квартирный сезон. На фоне праздников спрос на жилье в столице в январе и в двух декадах февраля (по сравнению с декабрем) ожидаемо сократился на 36 %. Впрочем, уже во второй половине этого месяца покупательская активность начала постепенно восстанавливаться.
По количеству сделок этот январь мало отличался от января предыдущих десяти лет: за месяц купили 677 квартир, что является средним значением для начала года. Но обо всем по порядку.
Провальный год для агентств недвижимости
По итогам прошлого года в Минске заключили чуть более 11 тысяч сделок, что на 20 % меньше, чем за 2019-й. Здесь было много отрицательных факторов — от психологического воздействия пандемии, августовских событий до временной отмены кредитования любого приобретения жилья. Сюда можно смело добавить резкие колебания валютных курсов и неуверенность предпринимателей в завтрашнем дне.
Но, по информации портала realt.by, столичный рынок квартир закончил год ростом продаж — в декабре заключено на 27 % сделок больше, чем в ноябре. Текущий уровень спроса не является минимальным для декабря, но и до средних значений для этого месяца не хватило около 130 сделок. В последнем месяце года предложение квартир сократилось на 7 %, что обусловлено началом праздничного периода. Тем не менее за год количество выставленных на продажу объектов выросло в 1,5 раза.
Конец прошлого года ознаменовался резким падением цен. Средняя цена проданных в декабре квартир за месяц снизилась на 2,5 % и составила 1272 доллара за квадратный метр. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом 2019-го квадратный метр квартир на вторичном рынке стал дешевле почти на 100 долларов.
По словам директора агентства недвижимости «БелЦТН» и почетного председателя ОО «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» Николая Простолупова, год начался просто неожиданно. Несмотря на то что количество сделок было традиционно низкое, покупатели чаще, чем обычно, выбирали более дорогие квартиры в новых построенных домах. За счет этого средние цены на квартиры по итогам месяца показали небольшой рост.
Нынешний январь ознаменовался максимальной долей сделок на однокомнатные квартиры — 52 %, хотя обычно это значение находится на уровне около 40 %. На двухкомнатные квартиры заключили 29 % сделок, на трехкомнатные — только 15 %.
Так получилось, что именно в первый месяц года на рынке в основном «активничали» относительно богатые клиенты, которые выбирали новое жилье. А если учитывать, что «квадрат» нового здания стал дороже, чем «метры» в старом жилье, а к тому же метраж однокомнатной новой квартиры начинается от 50 метров, а двухкомнатной — от 70 метров, купить такие апартаменты может далеко не каждый горожанин.
Еще один максимум за последние десять лет-треть сделок в январе была заключена с квартирами в новостройках. Как правило, доля подобных квартир в общем спросе в месяц равна 12–13 %. Значительно возросла доля Ленинского и Октябрьского районов, в Московском и Фрунзенском покупали заметно реже, чем обычно. Квартиры в «сталинках», типовых панельных и старых панельных домах пользовались спросом заметно ниже обычного.
Так вот, на фоне изменений структуры спроса средняя цена проданных квартир в Минске за месяц показала небольшой рост — на 1,3 % — и составила 1285 долларов за квадратный метр. Здесь есть один нюанс. Самые дорогие однокомнатные квартиры за месяц все же подешевели на 0,9 % и продавались за 1333 доллара за квадратный метр. Стоимость средней квартиры — 52 370 долларов. Двухкомнатные квартиры в январе существенно подорожали (плюс 1,6 %) до 1238 долларов за «квадрат» (64 330 долларов). Трехкомнатные по цене также «поползли» вверх (плюс 1,1 %) — 1190 долларов за квадратный метр (81 000 долларов).
Ситуация немного изменится, если рассматривать цены на вторичное жилье исключительно в объявлениях. Здесь, если не учитывать рост цен на четырехкомнатные квартиры, в остальных сегментах в январе средние цены на квартиры снизились. Средние цены предложения бюджетного жилья за месяц стали еще ниже, дорогого-практически не изменились. За счет этого разрыв между этими сегментами увеличился.
Новостройки дорожают, а «подержанные» квартиры дешевеют. Надолго?
Индекс цен вторичного рынка жилья города Минска за последнюю неделю снизился на 1,7 % — до 1299 долларов за квадратный метр. По мнению Николая Простолупова, этот сценарий вполне логичен. В то же время средняя стоимость квартир в новостройках Минска за последнюю неделю увеличилась на 0,2 % и составляет на данный момент 1322 доллара за квадратный метр. В настоящее время уровень цен на новостройки превышает уровень цен на вторичном рынке на 23 доллара. В последний раз подобная ситуация наблюдалась в декабре 2017 года.
Количество объявлений о продаже квартир в базе за последние семь дней выросло на 10 % и вновь превысило отметку в 10 тысяч объектов. Больше всего выросло количество однокомнатных (сразу на 16 %) и четырехкомнатных квартир (на 9 %). Вместе с тем некоторые специалисты отмечают, что этот рост — искусственный, за счет добавления почти тысячи квартир в Октябрьском районе некоторыми столичными агентствами недвижимости. В других районах города рост числа объектов не превышал 2–4 %.
В большинстве микрорайонов города цены на квартиры снизились. Различия между частями города выглядят разнопланово. Среди типов квартир наибольшее снижение средних цен квадратного метра наблюдалось у однокомнатных и четырехкомнатных квартир — на 2,2 % и на 2,8 % соответственно.
Ближе к лету — несущественное удешевление
Наш постоянный эксперт Николай Простолупов считает, что на рынке вторичного жилья созрела ситуация, когда цены на квартиры должны существенно «осесть». Где-то до уровня тысячи долларов за «квадрат», но... Вторичка всегда оглядывалась на цены жилья в новостройках.
Сейчас в главном мегаполисе страны предложений по строительству катастрофически не хватает. Стройку с нуля начинают одна-две компании, и все. У местных строительных организаций не хватает средств (да и смелости), чтобы без заемных денег «потянуть» данное мероприятие. Люди ведь тоже не спешат вкладывать свои кровные в долгосрочные проекты.
В этой ситуации наш собеседник уверен, что «метры» будут дешеветь, но гораздо меньшими темпами, чем если бы строительство велось в активном режиме. Поэтому где-то к лету квартиры подешевеют на 0,5–1 %, или на 1,5 %. Более мощному удешевлению будут препятствовать отсутствие конкуренции на строительном рынке и психологический «пунктик» наших людей «как бы не переплатить».
В отличие от Минска в ключевых городах ближнего зарубежья отмечался рост цен на квартиры в долларовом эквиваленте. Наиболее заметно по сравнению с ноябрем выросла средняя цена «квадрата» в Москве и Санкт-Петербурге — на 7 %. В Варшаве — на 5 %. В Киеве рост цен был скромнее — только на 1 %.
Сергей КУРКАЧ
«Пока у нас такой сильный лидер, все у нас будет хорошо!».
Впечатления тех, кто наблюдал за торжеством в регионах.
Оно не является населенным пунктом.
