Вы здесь

Цены на квартиры продолжают медленно ползти вниз


После удачного для рынка квартир летне-осеннего сезона, когда спрос на квартиры только рос, а страхи перед «короной» успокоились, в крупные города снова пришёл вирус. По словам директора агентства недвижимости «БелЦТН» и почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Просталупова, ситуация с активностью покупателей жилья координально перевернулась. Более того, если покупатели, надев маски и перчатки, соглашаются на осмотр квартир, то продавцы всё чаще отказываются идти на контакт.


Фото: pixabay.com

За летний сезон и начало осени «парк» свободных и дешёвых квартир изрядно уменьшился. За это время была почти вымыта с рынка такая категория жилья как бюджетные квартиры. По подсчётам нашего эксперта сегодня покупательская активность в столице упала где-то на 20—30 % в сравнении с сентябрём. И, если, пока количество зарегистрированных сделок остаётся высоким (за счёт массовых осмотров квартир летом), то через месяц, два – этот показатель будет стремительно падать. Судите сами. В сентябре было зафиксировано 1300 сделок, в октябре – 1240 сделок, то в первую декаду ноября – уже всего лишь 250 продаж.

Новостройки дороже, но за тенденциями следят и они

За последнюю неделю на столичном рынке квартир индекс цен вторичного рынка жилья снизился на 0,1 % и составил 1214 долларов за квадратный метр. Средняя цена квартир в новостройках Минска также снизилась на 0,5 % и ровна на данный момент 1336 долларов за «квадрат». Таким образом, разрыв между средним уровнем цен первичного вторичного рынков составляет 122 доллара за квадратный метр в пользу новостроек.

Если рассматривать среднюю цену всех квартир (вторичный рынок плюс новостройки), то получается достаточно стабильная ситуация. Однокомнатные квартиры сейчас продают (в среднем) по 38 тысяч долларов, двухкомнатные – 60 тысяч 600 долларов, а трёхкомнатные – 76 тысяч 200 долларов. Следует отметить, что за последнее время маленькие квартиры практически не изменили своей стоимости, двухкомнатные – даже немного подорожали, а другие апартаменты – не значительно подешевели.

Наш эксперт отмечает, что впервые с начала октября цены на квартиры в белорусской столице показали небольшое снижение. Не последнюю роль тут играет растущий объём предложения. Итак…

Это факт. Объём предложения растёт девятую неделю подряд: только за прошлую неделю число объектов недвижимости в базе увеличилось ещё на 3,5 %. Главным образом это произошло за счёт роста количества объявлений о продаже однокомнатных квартир (плюс 3 %) и трёхкомнатных квартир (плюс 2 %). Количество двухкомнатных квартир, напротив, за последние семь дней даже сократилось на 1 %. Но, примечательный другой момент.

Среди районов города чаще наблюдалось снижение числа квартир на продажу, однако в двух из них, количество предложений заметно выросло – в Центральном и Октябрьском. Это связано с выгрузкой в базу объявлений о продаже новостроек некоторыми столичными агентствами. Таким образом, в общей базе квартир Минска чуть более 16 тысяч жилищных объектов.

Рассматривая аналитическую базу данных, следует заметить, что за месяц однокомнатные квартиры подешевели на 0,5 % (за год – минус 13,5 %), а двухкомнатные за это время даже слегка подорожали на 0,7 % (за год – минус 8,2 %). «Просели» за месяц и трёхкомнатные квартиры на 0,7 %, они же снизились и по году на 7,9 %.

Специалисты ждут предновогодней активности, а потом – «мёртвый сезон»

На рынке недвижимости меня всегда больше интересовало не что было, а то что будет. Николай Простолупов почти на 100 % уверен, что и в этом году будет наблюдаться предновогодний ажиотаж.

Это, когда люди верят, что обязательно будет тебе счастье, если получишь ключи от новой квартиры в старом году. Есть такое поверье, поэтому не смотря на всякие там вирусы, люди будут активно покупать жильё в ноябре и до середины декабря. Начиная с третьей декады последнего месяца года осматривать квартиры уже никто не будет. Праздничный отпуск специалисты по недвижимости рассчитывают окончательно отгулять в середине января. К этому времени квартиры вряд ли успеют подешеветь более чем на один процент.

Не видит просвета на рынке недвижимости наш эксперт даже к весне. По его прогнозам, до марта месяца на рынке будет наблюдаться слаботекущее удешевление, темпом не более чем 0,5 % в месяц. И это при том, что себестоимость строительных материалов в мире только дорожает. Дело в том, что в Минске уже насобиралось достаточное количество свободного жилья, а потенциальные покупатели не сильно торопятся покупать его. Может просто у людей нет денег. Ситуацию могла бы исправить специальная программа кредитования с небольшими процентами. Но, во время всевозможных санкций со стороны запада, на это рассчитывать не приходится.

Освоение Фаниполя – не за горами

В Минске в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий еще остается чуть более 188 тысяч граждан. Это треть от общего количества очередников в стране. Начальник управления жилищной политики Мингорисполкома Елена Лукашевич говорит, что больше всего нуждаются — в Заводском, Московском и Фрунзенском районах. Меньше всего — чуть более 8 тысяч – в Центральном.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья для нуждающихся, возводимого с ограниченным доходом застройщика в 5 %, не превышает 1700 рублей, жилье в панельном исполнении чуть дороже — 1800—2000 рублей. Елена Лукашевич обратила внимание: чтобы обзавестись недвижимостью, необязательно ждать направления на строительство от администрации района — в столице реализуется несколько проектов, где жилье предлагается всем очередникам независимо от даты постановки на учет. Кроме того, подобные предложения периодически появляются в городах-спутниках.

— Уже заселены два дома в Смолевичах. Второй дом, состоящий из 192 квартир, набрал более 800 желающих. Квадратный метр там тогда стоил 1200 рублей – отметила госпожа Лукашевич.

Чтобы определить, кто станет его новоселами, руководствовались датой постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, в результате жилье досталось тем, кто дольше находился в очереди. На данный момент сформированы и строятся еще три дома в Спутнике, кроме них предстоит возвести шесть многоэтажек для очередников. Вслед за Смолевичами скоро начнется освоение еще одного спутника – Фаниполя.

Периферия – на своей особой волне    

В отличие от Минска, где в сравнении со вторым кварталом число проданных квартир снизилось, в областных центрах число сделок, напротив, было больше. В итоге суммарный спрос в третьем квартале 2021 года стал одним из максимальных для этих месяцев за последнее десятилетие во всех региональных центрах.

В крупных городах страны спрос вырос еще существеннее: в большинстве из них число сделок в сравнении с активным вторым кварталом выросло на 15−30%. Как результат, в некоторых городах отмечался новый максимум сделок за всю историю наблюдений (в Борисове, Барановичах, Полоцке), в других — уровень продаж вернулся к высоким значениям докризисного 2019 года.

Какие квартиры (кроме Минска) выбирали в третьем квартале?

Наибольшим спросом у жителей страны пользовались двухкомнатные квартиры — с ними в большинстве городов заключили от 40 % всех сделок. Максимальной доля таких квартир была в Солигорске, Гродно и Бобруйске — здесь каждая вторая проданная квартира была двухкомнатной.

Немногим реже приобретали однокомнатные квартиры — обычно в 35−38 % случаев. Традиционно наиболее низкой их доля в общем спросе была в Гродно и Лиде (по 24 %), а наиболее высокой в 3 квартале — в Молодечно и Полоцке (по 42 %).

Трёхкомнатные квартиры в большинстве городов занимали менее 20 % от всех сделок. В некоторых городах их удельный вес и вовсе не превышал 16 %. Например, в Полоцке, Витебске и Молодечно. В Гродно и Лиде, напротив, трёхкомнатной была каждая третья из всех проданных квартир.

Основная масса проданных квартир в крупных городах региона располагалась в домах 1971−1990 годов постройки, чуть реже выбирали квартиры в домах еще более старых — от 1950 до 1971 года постройки. Квартиры в новых домах (построенных после 2010 года) традиционно чаще фигурировали в сделках в Бресте и Гродно, а также в Борисове.

Не хватает жилья, поэтому оно и дорожает

По региональным городам страны у нас есть информация только за третий квартал. Так вот, за это время цены квадратного метра выросли в 12-ти из 17-ти крупных городов страны.

Да, это так. В отличие от столицы, где за квартал цены показали небольшое снижение, в регионах динамика была куда более существенной. Среди областных центров особенно выделялись Брест и Могилев, где за три месяца квадратный метр прибавил 4 % и 5 % соответственно. В Витебске и Гомеле цены на квартиры выросли в среднем на 2−3 %. И только в Гродно динамика была отрицательной — минус 1 % по сравнению с летним периодом.

Среди крупных городов максимальный рост средних цен квадратного метра отмечался в Орше (+10 % к прошлому кварталу) и Лиде (+9 %), чуть меньше (5−6 %) — в Мозыре, Полоцке и Борисове. Отрицательной динамика была лишь в трех региональных городах: Новополоцке, Солигорске и Пинске. Здесь «квадрат» стал дешевле на 3 %.

В какое время года?

Не вызывает сомнений тот факт, что от сезона зависят колебания на рынке недвижимости, ведь большое количество праздников явно не способствуют большому количеству продаж. Безусловно, если на рынке появляются очень привлекательные по цене и качеству квартиры, то их продадут быстро в любое время года. Но чаще бывает так, что покупка квартиры очень сильно зависит от того, в какое время года она происходит.

Считается, что декабрь это период активных продаж. К примеру, застройщики стараются продать максимальное количество квартир именно в конце года, так что можно рассчитывать на серьезные скидки. Что касается вторичного рынка, то и на нем количество предложений в конце года традиционно увеличивается, так что можно купить квартиру в удачном месте и по доступной цене. Период с января по февраль – это время затишья на рынке. Виной тому – многочисленные праздники. В это время сделок не так много, хотя это также предоставляет возможность добиться скидок, ведь продавцы будут цепляться за каждого потенциального покупателя.

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Общество

Владимир Мищанчук: Мечтаем о бриллиантовой свадьбе

Владимир Мищанчук: Мечтаем о бриллиантовой свадьбе

Владимир Мищанчук — заслуженный артист БССР, декан театрального факультета Белорусской государственной академии искусств, профессор.

В мире

Се Сяоюн: Сотрудничество Китая и Беларуси — образец международных отношений нового типа

Се Сяоюн: Сотрудничество Китая и Беларуси — образец международных отношений нового типа

Чрезвычайный и Полномочный Посол КНР в Беларуси рассказал о двухстороннем взаимодействии двух стран.

Общество

Экстренная помощь. Как работает Центр оперативного управления МЧС

Экстренная помощь. Как работает Центр оперативного управления МЧС

Дежурные службы — уши и глаза Министерства по чрезвычайным ситуациям.

Политика

Андрей Савиных: Качество избранных стратегий не проверяется в идеальных ситуациях

Андрей Савиных: Качество избранных стратегий не проверяется в идеальных ситуациях

Белорусская повестка никому не дает расслабиться, время не позволяет.