Вместе с экспертами подводим итоги года. Поговорим о количестве сделок, динамике цен, тенденциях у покупателей, доступных кредитах и возможных прогнозах.
Высокий интерес к объектам недвижимости фиксировался в течение всего года со стороны как минчан, так и жителей других регионов страны. И все это на фоне пессимистических экономических ожиданий, тревожной информационной обстановки и откровенно слабых финансовых инструментов на рынке недвижимости, особенно вторичном.
Тем не менее, по наблюдениям специалистов, рынок жил в стандартном цикле: слабые январь и февраль, весеннее оживление, июльский спад в разгар отпусков, августовский рост перед началом учебного года, активный ноябрь и добрый декабрь. Как отметил менеджер по развитию одного из центров недвижимости Минска Петр Емельянов, цены в течение года оставались достаточно стабильны. Рынок поощрял снижение, и первыми традиционно уходили самые «вкусные» варианты. В это время выросло и количество предложений. Последнее позволило избежать дефицита интересных вариантов даже в месяцы очень высокого спроса. В противном случае рынок мог отреагировать заметным повышением цен.
По данным самого крупного агентства недвижимости столицы, в прошлом году уже улучшило свои жилищные условия более 13 тысяч человек. Специалистами было подсчитано, что 2021 год оказался более активен, чем предыдущие пять лет. Согласно прогнозам, на вторичном рынке в прошлом году было продано около 14 200 квартир. В 2020-ом было продано только 10 500 объектов жилищной недвижимости.
Люди приобретают жилье несмотря на сложности, вызванные экономическими факторами и пандемией. В качестве обнадеживающих факторов выступают стабильный курс доллара и относительно доступные кредиты.
Средний уровень цен за последние 12 месяцев фактически не изменился. В течение года наблюдалось незначительное удешевление бюджетных квартир, а вот качественные жилые объекты, включая ликвидные, продолжали удерживать свой ценник. Во второй половине года сформировался тренд на перенаправление фокуса внимания на более дешевое жилье. Около 60 % покупателей были готовы приобретать квартиру, требующую отстраивания, и затем самостоятельно ее ремонтировать. Аналогичная тенденция наблюдается и на рынке новостроек — большинство покупателей приобретает самую дешевую «молодую» квартиру без отстраивания и впоследствии доводит ее до жилого состояния.
Далее мы приводим средний уровень цен, сложившийся на рынке за две недели последнего месяца года. Если рассматривать апартаменты стандартных потребительских качеств( обычная квартира, которую следует отремонтировать), то стоимость квадратного метра однокомнатного жилья в столице будет в районе 1204 долларов, а цена самой квартиры — 41,5 тысячи долларов. Жилищный «квадрат» двухкомнатной такой квартиры будет варьироваться в районе 1120 долларов (54 тысячи долларов цена самого объекта), а метр трехкомнатной квартиры будет оцениваться еще меньше — 1098 долларов (70 тысяч долларов).
Есть на рынке и готовые к проживанию квартиры («заезжай и живи»), у которых уже другой ценник. Квадратный метр такого качественного однокомнатного жилья в Минске оценивается в 1480 долларов, да и сама квартира дороже (53 тысячи долларов). «Квадрат» готовой к проживанию двухкомнатной квартиры стоит уже 1350 долларов (65 тысяч долларов), а трехкомнатной — 1280 долларов (77 тысяч долларов).
По мнению экспертов, некоторые застройщики искусственно создают ажиотаж вокруг своих объектов, пытаясь доказать клиентам, что цены растут и новостройки вот-вот подорожают. Однако специалисты уверены: если «квадрат» и вырастет, разницу компенсируют скидками или программами доступной рассрочки или кредитования.
Весьма вероятно, что в свете всех санкционных и контрсанкционных новостей у застройщиков увеличиваются риски. Однако покупательная способность тоже не резиновая. Так что, цены новостроек вряд ли покажут какой-либо значительный рост.
К сожалению, узнать достоверную информацию по совершенным сделкам на рынке первичного жилья сегодня невозможно. Долевые договоры, заключенные на стадии строительства в офисах застройщиков, не попадают в базу Национального кадастрового агентства. Однако замначальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний, занимающейся недвижимостью, Андрей Чернышев уверен — цифры на этом рынке не меньше, чем в сегменте вторичного жилья.
Данных по объему этих сделок также нет. Но здесь нужно быть внимательными. Иногда в прессе «проскакивает» информация, что за условный июль в Минске продано 35 трехкомнатных квартир в новостройках. Многие, читая эти цифры, удивляются: «Ничего себе, как мало!» Но ведь здесь речь идет только о введенных в эксплуатацию домах. Основная часть квартир в новостройках продается на стадии строительства по договорам долевого строительства и путем приобретения жилищных облигаций. А информацию по этим сделкам никто не аккумулирует в одном месте. Поэтому на самом деле квартир в новостройках продается намного больше.
По подсчетам специалистов, количество ежемесячно продаваемых в 2021 году квартир на стадии строительства было очень близко к объему сделок на вторичном рынке. То есть ежемесячно в Минске продается как минимум 1000 квартир в новостройках. При этом спрос остается стабильным и высоким.
При этом, по данным группы компаний, сейчас в Минске (плюс деревня Копище) продается 150 многоэтажных новостроек (136 каркасных домов и 15 «панелек»). Для сравнения: даже на пике цен и спроса в 2013-2014 годах эта цифра была на уровне 130 домов. Плюс анонсированы новые крупные объекты (в том числе «Северный Берег»), а масштабные комплексы («Новая Боровая» и «Минск-Мир») имеют достаточно площадей на дальнейшее освоение.
Большое предложение (текущее и перспективное) на фоне снижения покупательной способности и инфляции может поколебать ситуацию с ценами. Сейчас на рынке нестабильный момент, когда из-за любого «дуновения ветра» цены могут пойти вниз, — считает Андрей Чернышев.
Еще один интересный тренд 2021 года — рост сделок на рынке готовых новостроек. По словам Андрея Чернышова, в хороших 2018-2019 годах эти цифры колебались в пределах 70-80 сделок ежемесячно, а сегодня — 180-190. Неужели у белорусов стало больше денег, чтобы не играть в рулетку на долевом рынке?
Оказывается, эти цифры нельзя воспринимать однозначно. Как полагает специалист, с одной стороны, подобное явление можно было бы объяснить увеличением инвестиционных покупок, в подтверждение чего свидетельствует и рост заявок на покупку готовой квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду. Это значит, что люди хотят обезопасить свои сбережения от инфляции и других рисков. Но, с другой стороны, возможно, количество реальных сделок купли-продажи в готовых домах вовсе не изменилось, а увеличение произошло за счет расчетов застройщиков квартирами с подрядчиками, которые также оформляются как переходы права собственности.
Как оказалось, средний кредитный чек по новостройкам в прошлом году — 75 тысяч рублей. Примерно с такими объемами кредитовали новостройки и годом ранее. Что касается рынка вторичного жилья, то здесь ситуация более сложная. В прошлом году количество прокредитованных сделок сократилось, а средняя сумма за год снизилась на 10 тысяч рублей.
Еще в 2020-м, когда кредитование вторичного рынка было более чем доступно, эта цифра находилась на уровне 74 тысяч рублей, сейчас — 63 тысячи рублей. За счет чего такое падение? Причина в ужесточении условий и снижении количества банковских программ. Плюс, доля покупателей с кредитами на этом рынке всегда ниже, чем в сегменте новостроек. Как правило, они продают старое жилье, в результате чего эта сумма выступает базисом, а для приобретения другой квартиры им нужна только доплата. В тоже время новостройки гораздо чаще берутся в качестве первого жилья, сумма на приобретение которого собирается полностью.
Главные тенденции года на рынке недвижимости — найдена равновесная цена, торговля сократилась, цены остановились. Ноябрь и декабрь показательны тем, что мы вернулись к докризисным результатам на рынке недвижимости. Так, в Минске в ноябре было зафиксировано около 1400 сделок по квартирам (это гораздо больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, и соответствует показателям докризисного ноября 2019 года). Это говорит о том, что равновесная цена на рынке недвижимости на сегодня найдена.
В целом спрос устраивает предложение и, соответственно, наоборот. Что касается цен, то к концу года падение перестало ощущаться. Возможно, где-то в цифрах реальных сделок оно немного заметное, но это совсем не так значительно, как было в начале года. Сегодня дисконт уже не считается тысячами долларов в эквиваленте. Такая торговля возможна только на дорогих единичных объектах. По мнению специалистов, сегодня на рынке сложились хорошие условия, чтобы решать свои жилищные вопросы. И люди это делают.
Прошлый год наглядно показал, что рынок недвижимости — это живой организм со своей психологией и поведением. Оглядываясь назад, логику тех или иных событий понять легко, однако в моменте это сделать порой очень сложно. Поэтому эксперты предположили, что январь пройдет примерно как в прошлом году: спрос заметно отстанет от предложения. Не исключено, что информационный порядок станет более тревожный, а потому более осторожные покупатели уйдут с рынка, продавцы же, наоборот, получат дополнительный стимул, чтобы выставить объект или снизить цену.
В любом случае, все это ведет к удешевлению предложения и увеличению количества объектов в продаже. Даже если количество новых объектов не увеличится, будет заметна сдача с нераспроданного, считают специалисты.
В нашем активе нашлись такие профессионалы, которые больше выступают за покупателей. Вот несколько советов от них. Если есть возможность, отложите покупку до февраля. Есть риск, что все самое «сладкое» разберут, но зато потом вы сможете надеяться на заметно больший торг и лучшие условия. При этом торгуйтесь правильно: не спрашивайте, за сколько отдадут, делайте свое предложение и говорите, что готовы принять решение здесь и сейчас. Подталкивание к быстрому принятию решения – мощный маркетинговый прием. Не зря вы так часто видите акционные предложения с таймером.
Наши эксперты предсказывают, что рынок, вероятно, будет достаточно стабильным. Он будет продолжать жить при любых условиях, а большое количество стрессов в конце концов выработает иммунитет. Реакция рынка на различные вызовы и риски будет все более слабая.
По словам директора агентства недвижимости «БелЦГН» и почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, снижение цен будет в пределах 4-5% в год. Не видит просвета на рынке недвижимости специалист даже до весны. По его прогнозам, к марту на рынке будет наблюдаться слабобежащее удешевление темпом не более чем 0,5% в месяц. И это притом, что себестоимость строительных материалов в мире только дорожает. Дело в том, что в Минске уже накопилось достаточное количество пустующего жилья, а потенциальные покупатели не сильно спешат покупать его. Ситуацию могла бы исправить специальная программа кредитования с небольшими процентами. Но, пока рассчитывать на это особо не приходится.
Еще один эксперт рынка недвижимости, Павел Астапеня, солидарен с коллегой и не видит причин для резких колебаний цен на рынке. По мнению специалиста, 2022 год во многом повторит 2021-ый. На его взгляд, с начала года количество сделок немного сократится, но незначительно. Что будет дальше? Вторичный рынок будет по-прежнему ориентироваться на первичный. Если на первичном рынке продолжат появляться яркие объекты, финансовые программы и интересные условия для приобретения, то количество сделок на вторичном рынке будет плюс-минус как в прошлом году. При этом специалист не ожидает какого-то значительного падения количества сделок или существенного снижения цен. Скорее всего, оно будет происходить в пределах 3-4 % за год.
Андрей Чернышев не такой позитивный в своих прогнозах, но серьезных скачков и потрясений в ближайшей перспективе не видит. Он считает, что в январе на рынке будет вполне ожидаемая просадка, к февралю начнется оживление, а весной и летом спрос активизируется. Заглядывать дальше он не видит смысла, потому что исходных данных нет. Можно сказать одно: любое негативное явление (скачок курса доллара или ухудшение условий кредитования) влияет на покупательную способность — и, соответственно, на стоимость жилья.
Сергей КУРКАЧ
Его путь — свидетельство того, что подвиг, пожертвование, отечество — не пустые слова.
Эксперты — об итогах официального визита Президента Беларуси в Россию.
Корреспонденты «Звязды» отправились на это уникальное предприятие, чтобы собственными глазами узнать о белорусском Лене и не только.
