Резкое изменение курса белорусского рубля и патовая ситуация с предоставлением кредитов (в том числе на приобретение жилья) сказалась на многих сферах нашей жизни. Пострадал и рынок жилья. Практически все участники рынка сейчас в состоянии неопределенности. Вместе с нашими экспертами мы постараемся предугадать, чего ожидать в связи с новыми вызовами, и если ситуация хотя бы немного стабилизируется.
Столичный рынок вторичного жилья, как бы замер в ожидании корректировки ценников объектов недвижимости в сторону понижения. Что ни говори, квартиры выставляются на продажу в рублях, но именно в этих банкнотах цена недвижимости у нас является показателем плавающим. Уже не первый десяток лет мы все-таки работаем на рынке, где недвижимость привязывается к доллару, а потому продавцы пересчитывают цены по новому курсу и предлагают покупателям платить уже другие деньги. Покупатели же отказываются идти на такой шаг, поскольку инфляции, как таковой, в стране не наблюдается, а в рублевом эквиваленте им предлагают приобрести товар гораздо дороже. Почему так?
По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, в ситуации, где оплата за товар ведется в рублях, а сами суммы денег привязаны к доллару, возникло столкновение сфер интересов и, не только. Сейчас на рынке, по словам эксперта, осуществляются единичные сделки, которые были подготовлены еще до часа пик. По мнению специалиста, цены в рекламных проспектах практически не изменились, но при проведении реальных сделок итоговые суммы, как правило, на 5-10% меньше изначально заявленных. Реальные скидки, при продаже однокомнатных квартир составляют до 3 тысяч долларов, двухкомнатных квартир — до 5 тысяч долларов. Однако, самих сделок на рынке нереально мало и, вот почему.
Дело в том, что валюта у покупателей есть, но воспользоваться ею в полной мере клиенты не могут. Во многих финансовых учреждениях временно введен определенный лимит по снятию наличных денежных средств других стран. Если деньги у клиентов лежали «под подушкой», проблемы вообще не существует, а вот когда денежная «подушка безопасности» находится в банках по договору на вкладе, или просто на счетах...
И еще, как до сих пор покупатель рассчитывался с продавцом? Если грубо, схема это выглядело так. Клиент брал доллары, перевел в рубли и клал их на счет продавца. Потом подписывался договор купли-продажи, после чего рубли получал бывший хозяин квартиры, который, в дальнейшем, перевел их обратно в доллары. Сейчас этот механизм практически не действует, или работает через раз, опять-таки по причине банковских лимитов. Согласен, продавцы с покупателями всегда отыщут механизм передачи денег, но будет ли он сейчас абсолютно безопасным?
Считается, что 80-90 % сделок на рынке недвижимости, это операции, когда клиент одновременно является продавцом и покупателем жилья. Если человек покупает большую по площади квартиру, чем он продает, то ему необходимо иметь на руках дополнительно 10-15 тысяч долларов. А если учесть, что в квартире нужно сделать ремонт — просто необходимо всего 25 тысяч долларов. Где их взять? Правильно, кредит.
Вот только «поход» на сайты банков сегодня вызывает расстройство. Не успеешь кликнуть на нужную вкладку, как перед глазами всплывает предупреждение: «Программы кредитования приостановлены».
Большинство коммерческих банков еще полгода назад активно спонсировали строительство, менее активно поддерживали вторичный рынок и предлагали партнерские программы с двумя десятками застройщиков. Почти все они с конца февраля приостановили прием документов как на новые кредиты, так и на увеличение лимитов прежних займов.
Крупнейшие системные банки реально помогают только очередникам и только по 240-му указу. По сути, на рынке остался один «Беларусбанк». Хотя это как посчитать. «Ипотека Экспресс», которую банк предлагал и раньше, подросла до 23 % (против осенних 21 %). В остальном все как и раньше: до 20 лет, под залог той самой квартиры (может понадобиться еще и поручитель), супругов можно включать в совокупный доход, досрочно погасить тоже можно. Предложение распространяется только на готовое жилье.
Мы попытаемся взять наши 25 тысяч долларов по курсу. Полгода назад это было 60 с лишним тысяч рублей, сейчас-80 тысяч с копейками (если по Нацбанку). Представим, что других кредитов у нас нет. Чтобы получить 80 тысяч рублей в кредит, средний доход должен составлять не менее 2668 рублей. Это приблизительный расчет. Тогда размер платежа составит 1868 рублей. Это максимальная сумма, потом она будет уменьшаться. Но это с годами. Договор поручительства стоит 35 рублей. Если вы будете платить по графику все 20 лет, то переплата составит 184 тысячи рублей. Ставка может увеличиться, так как кредит зависит от ставки рефинансирования. Не совсем сладко? Да.
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев считает, что кризис, вызванный коронавирусом, показал — логика всегда примерно одинакова: как только ситуация стабилизируется, люди решаются на сделки с недвижимостью. И конечно, они смотрят на кредитные продукты. Возвращение «Ипотеки Экспресс» от «Беларусбанка» в 2021 году со ставкой в 20-21 %, С одной стороны, активизировало рынок (ведь кредитования во вторичный рынок мало кто ожидал), но с другой — снизило долю покупателей с кредитами ровно наполовину.
Например, за февраль сделки с привлечением кредита составили лишь 12% от их общего количества. При этом все кредитные линии были открыты клиентами до 24 февраля. А в марте таких сделок у этого агентства уже не было вовсе.
Спрос на квартиры в Минске есть и сейчас, считает специалист. Причем, он заметно не ослаб. Просто у одних потенциальных покупателей он финансово обеспечен (они готовы хоть сегодня выложить деньги), а у других — отложен. Да, им нужно поменять квартиру, улучшить свои условия, и они были на пороге этого еще в феврале, планы пришлось скорректировать.
С учетом обстановки нынешние 23% в глазах покупателя стали гораздо более «тяжелыми». Перечисляя платежи, человек полагает, что курс может вырасти еще, ставка рефинансирования увеличится, продукты подорожают.
А что с прогнозом на завтра? Пока он не оптимистичен. По мнению аналитика, сделки с привлечением кредитов проходить будут, но в гораздо меньшем количестве. И не из-за того, что банки не предлагают варианты. Даже если все банки сейчас запустят свои продукты с рыночной ставкой, очередей в ипотечных отделах не случится. Потому что сегодня покупатели будут просто бояться брать на себя непосильное бремя.
Основной же спрос сосредоточится на квартирах низшего ценового сегмента каждого из классов качества. Если мы берем типовые панельные однокомнатные квартиры со свежим ремонтом,, то при разбежке цен от 40 тысяч долларов до 45 тысяч по курсу брать будут те, что дешевле. За чужой, пусть и очень хороший ремонт люди сегодня переплачивать не захотят, считает специалист.
И еще. Ситуация изменилась, но она такая, какая есть. Это как с погодой: одним своим желанием или упорством наступление зимы и холодов не остановить и уж тем более не повернуть вспять. Просто нужно это принять и соответственно одеваться.
Понятно, что есть продавцы, которые не следят за ситуацией и поэтому будут держать цены до последнего, удивляясь предложениям о скидке. Но рано или поздно и они поймут, что одного лишь их желания для продажи квартиры мало. Есть рыночные законы ценообразования, и согласно им сегодня из-за большого курса доллара и сильно просевшей покупательной способности цены, сформированные в долларах в феврале, уже не жизнеспособны. Сейчас время покупателя и именно он определяет, что покупать и за сколько. И это не ультимативная, а вынужденная позиция покупателей, которые хотят приобрести квартиру, но по старым ценам уже не могут этого сделать.
В любом случае продавцы еще ни разу не опускали ценник так, чтобы полностью «компенсировать» покупателю рост курса, считает Андрей Чернышев. Поэтому ожидать, что трехкомнатная квартира, которая объективно стоила 76 тысяч долларов по курсу, вдруг станет продаваться за 55 тысяч или около того, не нужно. Но к 68 тысячам в эквиваленте (если отталкиваться от нынешней ситуации) она обязательно придет. Зная эту формулу, вы можете самостоятельно вычислить, какой должна быть минимальная скидка, для того, чтобы вашей квартирой заинтересовались покупатели.
Поскольку сейчас квартиры, выставленные по прошлым ценам или с чисто условной скидкой, просто остаются без внимания потенциальных покупателей. При этом нужно понимать, что речь ведется о ценах реальных сделок, а не о ценах выставления на продажу по аналогии с другими подобными объявлениями. Если квартиры изначально были переоценены, то скидка будет значительно выше.
На текущий момент продавцы уже готовы на торговлю в пределах 8%, что как раз соответствует курсу, который вырос примерно на 27 %. И подобные квартиры находят своих покупателей очень быстро.
Однако с учетом того, что сегодня мы наблюдаем более сложную и многофакторную ситуацию, чем те, что были в прошлые годы, подобную скидку нельзя назвать результативной для того, чтобы активность в полной мере вернулась на рынок.
На просьбу, о долгосрочном прогнозе развития рынка недвижимости в стране, наш эксперт Николай Простолупов отметил, что скорее всего в конце мая месяца произойдет итоговое падение цен на рынке вторичного жилья на уровне 10-15% по сравнению с ценами, которые были в конце февраля. Давать более долгосрочный прогноз нереально, потому что летом наблюдается затишье в сфере торговли недвижимостью.
Сергей КУРКАЧ
Фото Маргариты ПОЛЮХОВИЧ
Как вакцины спасают жизни и чего может стоить их игнорирование?
Рассказал первый заместитель председателя Государственного комитета по науке и технологиям Республики Беларусь Денис Коржицкий.
Идентичность через наследство.
Василевские такие: на Земле и в космосе лихие!
