Споры, связанные с правом собственности людей на жилье, составляют более трети от всех жилищных проблем, с которыми белорусы обращаются в суд. Ежегодно судами Беларуси рассматривается более трех тысяч таких дел, 10% из которых завершаются мировым соглашением. Судьи свидетельствуют, что эта категория дел считается сложной и социально значимой. А практика показывает, что судебные ошибки, которые случаются при рассмотрении таких споров, хотя и не носят системного характера, но имеют место быть и обусловлены отсутствием комплексного подхода к исследованию и оценке представленных доказательств. Важность затронутой проблемы будет поднята на Пленуме Верховного Суда (ВС) 31 марта, в ходе которого рассмотрят вопросы применения судами законодательства при рассмотрении споров, касающихся права собственности на жилье. Об обстоятельствах проблемы и нововведениях, которые запланированы пленумом, корреспонденту «Звязды» рассказала судья Верховного Суда Инесса Лозовикова.
Жилищно-правовые отношения в Беларуси регулируются прежде всего Жилищным кодексом, новая редакция которого вступила в силу в 2020-м, а часть вопросов, которые этим документом не затронуты, — Гражданским кодексом, заметила судья:
— Судебные ошибки по спорам, связанным с правом собственности на жилье, обусловлены тем, что такие проблемы не урегулированы каким-то одним кодексом или нормативным актом, а опираются на положения гражданского и жилищного законодательства, а также брачно-семейного кодекса и другие нормативно-правовые акты. Законы не противоречат друг другу, в некоторых моментах они дополняют друг друга, в некоторых — вписываются, в некоторых возникают вопросы, требующие в будущем какой-то законодательной корректировки.
Реализовать свое конституционное право на жилье в Беларуси граждане могут путем его создания или приобретения в собственность. Меры, принимавшиеся для этого в стране, и развитие коммерческого жилищного строительства привели к значительному росту частного жилья. В 2021-м в собственности жителей находилось уже 94 % от всего жилфонда страны, обозначило Инесса Лозовикова:
— Увеличение доли собственной жизни граждан сопровождается внедрением в жилищную сферу рыночных отношений. Частное жилье все чаще становится объектом экономического оборота, выступает предметом различных гражданско-правовых сделок. Согласно информации Национального кадастрового регистра недвижимости, в прошлом году зарегистрировано около 25 тысяч сделок по жилым помещениям, принадлежащим гражданам на правах собственности. В связи с этим все большее значение приобретает гарантированная государством правовая защита права собственности граждан на жилье. А важнейшую роль в обеспечении юридических гарантий играет судебная защита жилищных прав людей.
Для правильного и единообразного применения судами правовых норм о праве собственности на жилые помещения Пленумом Верховного Суда (ВС) 26 марта 2003 года было принято постановление № 2 о применении судами законодательства при разрешении такого рода споров. Значительная часть принятых тогда объяснений, касающихся правового регулирования жилищных отношений, которое затронуло, в том числе и право собственности на жилые помещения, сохраняет актуальность и используется сейчас. Однако многое изменилось.
— Например, утратил свое первичное значение институт приватизации государственного жилфонда – льготную приватизацию госжилья в Беларуси отменили 1 июля 2016-го. Из сферы нормативного регулирования правовых отношений о совместном домовладении исключены нормы, касающиеся совместной собственности в жилфонде. Они регулируют сейчас только фонд нежилых помещений, — рассказала эксперт. — Изменились и нормы Гражданского кодекса, регулирующие отношения, связанные с правом собственности на жилье. Неоднократно менялся также закон О госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Все это объективно требует изменений в ряде правовых позиций, закрепленных в Постановлении Пленума ВС 2003 года.
Верховный Суд изучил 263 дела, которые были рассмотрены в первой половине 2021-го из разных регионов страны. Результаты показали, что суды в основном правильно применяют законодательство о личных правах на недвижимое имущество. Вместе с тем установлено, что по некоторым вопросам суды не всегда четко ориентируются в нормах материального права, которые применяются. Испытывают трудности в определении возможных средств доказывания и процессуальных способах защиты прав по спорам, связанным с возникновением и реализацией права собственности на жилье, поделилась судья:
— В частности, отмечены ошибки в применении норм, касающихся права собственника на выселение из принадлежащего ему помещения, совершеннолетних и бывших членов его семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилье. Трудности вызывают и дела, связанные с правом собственности на жилые помещения, которые возведены или приобретены супругами в браке. Кроме того, суды не всегда правильно применяют действующие нормативные положения о недействительности сделок с объектами недвижимости, допускают ошибки при рассмотрении виндикационных требований, предъявляемых собственниками жилья к добросовестным приобретателям помещений, то есть об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Все эти вопросы, по мнению экспертов, требуют системной проработки и унифицированного подхода к их решению, вызывают необходимость соответствующих нормативных разъяснений. Обозначенные проблемы как раз и должны стать основными изменениями, которые будут приняты в новом постановлении Пленума ВС 31 марта.
В Постановление пленума будут также включены положения, касающиеся споров, связанных с жилыми помещениями, где имеются самовольные надстройки, пристройки или перестройки (их нельзя разделить до завершения строительства и регистрации, можно разделить только строительные материалы, из которых создаются такие новые надстройки). Будет обозначен и порядок защиты прав собственника имущества.
Статистика свидетельствует, что в течение последних пяти лет наблюдается тенденция по небольшому уменьшению дел, касающихся жилищных споров. Между тем они занимают около 7% от рассмотренных дел искового производства.
Проблемы, связанные с правом собственности на жилье, чаще всего возникают между родственниками или бывшими супругами и их совершеннолетними или несовершеннолетними детьми. Участниками подобных споров могут быть также лица, между которыми нет родства, но они имеют в долевой собственности жилые помещения.
— К категории дел, связанных с правом собственности на жилье, относится, в частности, выселение из жилья с выделением или без другого помещения. Дела о признании права собственности на жилые помещения, об их разделе, о признании сделок с жилыми помещениями недействительными, — привела примеры Инесса Лозовикова. — Ежегодно по 75 % таких дел принимаются решения, и в 81% случаев заявленные требования удовлетворяются. В 23 % производство по делам этой категории прекращается из-за отказа от иска или в связи с заключением мирового соглашения.
Причины прекращения дела имеют различные юридические последствия. Если дело закончено в связи с отказом от иска, повторно с таким требованием обратиться в суд уже будет невозможно, даже если откроются новые обстоятельства. В случае мирового соглашения обговариваются условия, согласно которым стороны могут, например, добровольно разделить жилье. Соглашение имеет юридическую силу решения, и требовать выполнения его условий можно принудительно, если кто-то из сторон откажется от предыдущих договоренностей. Есть примеры и уговоры спорщиков через медиацию, однако пока их немного, пояснила судья:
— Собственником жилья тот, кто соорудил его, может официально считаться только с момента государственной регистрации возникновения права собственности. То есть принадлежность жилья необходимо зафиксировать в соответствующей территориальной или республиканской организации по госрегистрации. Необходима госрегистрация также и перехода права собственности приобретателю жилья по договору: дарения, мены, купли-продажи, наследования, ренты, а также самого договора.
Нормы жилищного законодательства регулируют также правила проживания в жилье, где собственниками на правах долевой собственности являются несколько лиц. В стране до сих пор существует жилье, которое смело можно назвать «коммунальной квартирой», так как владеют помещениями в нем часто лица, которые даже не приходятся друг другу родственниками.
— Если один из таких собственников хочет дать свою долю помещения для проживания другим гражданам (например, по договору найма или в безвозмездное использование), он должен получить письменное согласие от всех остальных собственников — участников этой долевой собственности, — рассказала Инесса Лозовикова. — Если такое согласие не получено, то остальные собственники могут по суду требовать устранения препятствий в осуществлении своих прав на жилое помещение, в частности путем выселения, снятия с регистрационного учета лица, арендующего помещение, так как таким образом нарушены их права на жилое помещение.
Вселить на свою долевую собственность и зарегистрировать на этой площади без согласия других собственников имущества можно только членов своей семьи: супруга, родителей или детей. Участник долевой собственности не может взять к себе жить ни вторую «половину», если они официально не поженились, ни другого родственника, ни друга.
Ирина СИДОРОК
Интервью с олимпийским чемпионом по фехтованию.
Профессионально, оперативно, по-хорошему.
