Уходящий год в своем начале, вопреки негативным ожиданиям побил рекорды последних 8 лет по количеству сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости в городе Минске и, предположительно, в целом в стране. Напомним, что в прошлом году в столице было продано более 14,5 тысячи квартир, что на четверть больше, чем годом ранее. И эта цифра была рекордной для последнего десятилетия.
Изначально никто из аналитиков и риелторов не ожидал чего-то особенного от этого года, который пусть и начался очень активно, но без ажиотажа. Напомним: в январе было 960 проданных квартир, что довольно неплохо для первого месяца года. Но в феврале на рынке началась путаница, потом – рост курсов валют, отменены сделки и выжидательная пауза в решении квартирного вопроса.
Казалось бы, время для серьезных покупок неподходящее, а ситуация во всем — непредсказуемая. Вопреки всем прогнозам, практически сразу со стабилизацией курса доллара рынок недвижимости не замер, а от месяца к месяцу становился все более оживленным. Специалисты объясняют такой парадокс просто. Во многом дело в психологии: покупательский спрос подтолкнуло сочетание негативных и позитивных факторов.
Что стало причиной небывалого спроса в самый разгар кризиса, объясняет заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики крупнейшего агентства недвижимости Андрей Чернышев. По его мнению, 2022 год уже стал рекордным и бьет предыдущий показатель, чего никто не ожидал. Напротив, даже предполагалась какая-то просадка спроса после нескольких очень оживленных лет для рынка недвижимости. И вообще каких-либо предпосылок, указывающих на то, что такое оживление произойдет, не было.
Чтобы объяснить реальный механизм нынешнего рекорда, необходимо вернуться немного назад. С 2016 года на фоне подешевевших в два раза кредитов спрос на недвижимость растет, а вместе с ним и цены. «Если мы вернемся в 2020 год, то, можно сказать, в каком-то смысле он вывел всех из зоны комфорта. Ведь до этого несколько лет все было очень стабильно, когда доходы росли, наполовину снижались ставки по кредитам (с 36% до 15%), доллар стабильный, все хорошо и доступно», — напоминает Андрей Чернышев.
Ситуацию меняет 2020 год, который начался с коронавируса, затем наблюдалось повышение на 25% курса доллара (впервые за несколько лет). Автоматически с увеличением обменного курса доллара в переводе на белорусские рубли дорожает и недвижимость (а это серьезно затронуло тех, кто покупал квартиру в кредит). Однако на фоне пандемических страхов рост курса валют прошел практически незамеченным. А вот то, что многие банки либо приостановили выдачу займов на покупку и строительство жилья, либо серьезно подняли проценты, ощутимо негативно сказалось на спросе.
В прошлом году кредитование возобновилось, пусть и с высокими процентами — в районе 21% годовых, что не могло не сказаться на покупательной способности, доля покупок недвижимости в кредит снизилась почти в два раза, с 35% до 18 %.
Тем не менее, люди рассуждали так: выдают кредиты, значит, все хорошо и стабильно, год в целом вышел без серьезных потрясений. Усиливаются санкции — все стали задумываться, что же будет дальше? Может, вот сейчас самый подходящий момент, чтобы успеть? Плюс стрессовые периоды последних лет явно показали, что может быть еще хуже и неизвестно, что принесет очередной месяц.
Все это сместило у людей приоритеты в сторону желания решить квартирный вопрос и, в том числе, сохранить деньги от курсовых колебаний. Так 2021 год стал рекордным по продажам.
Второй год на фоне пандемии обещал быть спокойным. Предполагалось, что если накопленный за кризисные годы отложенный спрос по большей части реализовал себя в прошлом году, то в 2022-м уже не будет такого ажиотажа. Но ситуация в конце февраля повернула развитие событий в совершенно непредсказуемое русло.
По итогам марта количество сделок купли-продажи существенно упало (980 против 1266 годом ранее, меньше было только в марте в экономически стрессовых 2014-2015 годах). А в апреле спрос пошел в рост, непредсказуемый и неожиданный с учетом очень непонятной обстановке в мире. Во многом этому способствовала ценовая лояльность продавцов — за март стоимость сделок снизилась на 8 %, что также можно считать определенным рекордом для Минска.
Но череда стрессовых явлений последних лет сильно закалила именно покупателей, научив их рассуждать максимально рационально и трезво, считает наш эксперт. Независимо от развития ситуации. Происходящее напомнило людям, как все колыбель и насколько экономика может помешать их планам купить жилье.
Весной курс доллара вообще откатился назад и даже немного снизился, а лояльность продавцов сохранилась. В итоге за апрель в столице купили-продали 1382 квартиры, в мае — 1184 объекта. Рост отмечался все лето, которое закончилось абсолютным рекордом последних лет — 1536 сделок купли-продажи. Прошлый рекорд на рынке вторичного рынка был установлен в августе 2021 года — 1484 проданных квартиры за месяц.
Этот год станет рекордным, если будет установлен очередной максимум покупки объектов недвижимости. Это видно по темпам продаж квартир в первую неделю декабря. За январь-ноябрь прошлого года в Минске было заключено 13,1 тысячи сделок, а за аналогичный период этого года — уже 14,1 тысячи.
Специалисты рынка недвижимости весь год задавались вопросом, почему покупатели в это сложное время не заняли выжидательную позицию? В агентстве недвижимости даже проводили собственные опросы среди потенциальных покупателей и тех, кто уже совершил покупку. Так вот, более 55 % из них просто решали жилищный вопрос, вкладывали деньги в расширение, переезд в новостройку, покупали первую квартиру. Еще 9 % рассматривали покупку квартиры как способ инвестирования — жилье в Минске всегда будет в цене, решили они. А кто-то решил не откладывать на потом, а купить квартиру уже сейчас. Например, ребенку, пока он учится.
Последние данные о реальной стоимости квартир стандартных потребительских качеств говорят о том, что в ноябре квадратный метр однокомнатного подобного жилья предлагался в среднем за 1 240 долларов. Квадратный метр двухкомнатной квартиры оценивается в 1 140 долларов по курсу, а трехкомнатной — 1 115 долларов. Статистика показывает, что однокомнатная квартира стандартных потребительских качеств стоит 42 тысячи долларов, двухкомнатная — 57 тысяч долларов, трехкомнатная — 67 тысяч.
Совсем другие цены существуют на квартиры, которые готовы к проживанию. Квадратный метр этого жилья в однокомнатном измерении будет оцениваться в 1 490 долларов по курсу. Метр в такой двухкомнатной квартире — 1 340 долларов, в трехкомнатной — 1 230. Средняя цена однокомнатной квартиры — 54 тысячи долларов, двухкомнатной — 67 тысяч, трехкомнатной — 76 тысяч.
В этом году рынок вторичной недвижимости абсолютно не страдает от количества предложений. Если около 7 тысяч квартир, выставленных на продажу, обычно достаточно «для баланса», то в начале года в базе общего рынка было 9 тысяч объектов, сейчас — более 8,5 тысячи квартир.
Это достаточно большое количество пустых квартир. Сюда попало и отложенное решение людей, которые уехали раньше из нашей страны, но только сейчас собрались распродавать свою недвижимость. Очередная волна с покупателей-продавцов поглядывает в сторону новостроек, чтобы улучшить свои жилищные условия. Ведь ценник на новое жилье сегодня стал немного ниже.
Примечательно, но квартирный бум в этом году финансировался почти исключительно из собственных накоплений клиентов. А вот кредиты стали брать в гораздо меньших объемах — слишком высокая процентная ставка. В марте доля покупателей в кредит упала до 4 %, в апреле было больше — 7%, а сегодня только 13-15% покупателей решаются взять средства на покупку жилья в кредит. Для сравнения, в 2020 году таких сделок было около 40 %.
Андрей Чернышев отмечает, что сейчас в Минске клиентам предлагается 159 новостроек — и на этапе строительства, и уже введенные в эксплуатацию. Примечательно, что два года назад было значительно меньше предложений (117 домов). Получается, что никогда еще рынок новостроек не развивался столь активно, но...
Как оказалось, сегодня покупатель ищет более безопасные ходы, а приобретать жилье на стадии котлована опасается. Так, этот год заставил покупателей несколько сместить свой интерес в сторону вторичного жилья. Где-то с марта на рынке новостроек оживленность несколько снизилась. Если квартира на вторичном рынке доступна «здесь и сейчас», то чего ожидать от застройщика через пару лет в условиях высокой турбулентности и неопределенности, непонятно. Поэтому большинство запросов от покупателей, рассматривающих новостройки, звучали как «нужна квартира в уже готовом доме по доступной цене».
Если к концу апреля покупатели относились к такой покупке достаточно скептически, то потом просто стали все считать с калькулятором. Как оказалось, цены на стройматериалы также существенно выросли. В результате хорошая квартира на вторичном рынке все чаще становилась альтернативой новостройке.
Сейчас работают предновогодние акции и скидки. Поэтому ситуация вроде как успокоилась, интерес к новостройкам стал возвращаться: сделки идут и очень активно. Новостройку для покупки начали рассматривать практически 90% потенциальных покупателей первых квартир. Эксперт почти уверен, что декабрь в целом тоже может удивить по количеству продаж — к концу года все стремятся закрыть неликвидные сделки.
Делать прогнозы можно с осторожностью и одной важной оговоркой: при условии сохранения нынешней ситуации, без ее улучшения или ухудшения. Для рынка недвижимости — это обменный курс доллара и условия кредитования.
Если это все сохранится, то вряд ли стоит ожидать роста цен, как на вторичном рынке жилья, так и на рынке новостроек. До этого нет никаких объективных экономических предпосылок, как например, увеличение доходов покупателей или снижение стоимости кредитов, считает специалист. А слухи о том, что жители соседних стран массово скупают недвижимость в Минске и тем самым поднимают цены на жилье, остаются лишь частным мнением.
Эксперты рынка отмечают, что для роста котировок квадратного метра (как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек) нет никаких предпосылок, несмотря на успешный год для рынка недвижимости и хороший стабильный спрос. Вряд ли этим продавцам удастся поднять цены реальных сделок, как бы они этого ни хотели. Поднять цену предложения возможно, но согласится ли на нее покупатель — вот в чем вопрос.
Чтобы цены росли, необходимы объективные для этого условия: рост зарплат или доступное кредитование, считает почетный председатель ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. По его мнению, на данном этапе возможно лишь замедление удешевления столичной недвижимости, порядка 1-1,5% за 3-6 месяцев. В лучшем случае при желании собственников самостоятельно повысить цены приведут к росту скидки, а в худшем — к быстрому откату цен обратно. Предложений на рынке и вправду достаточно.
Сергей КУРКАЧ
«Пока у нас такой сильный лидер, все у нас будет хорошо!».
Впечатления тех, кто наблюдал за торжеством в регионах.
Оно не является населенным пунктом.
