Вы здесь

Жилье-2023: Роста цен однозначно не будет? Главные события на столичном рынке недвижимости в прошлом году


Количество сделок купли-продажи жилья в прошлом году в Минске было рекордным. Какие тенденции наметились на рынке жилой недвижимости и чего покупателям и продавцам ожидать от 2023-го?


Рекорды по сделкам

В прошлом году на рынке жилья в Минске было заключено 15,5 тысячи сделок — это значительный, рекордный показатель. В начале 2022 года никто не ожидал, что на рынке произойдут события, которые приведут к новым рекордам: доходы населения особо не растут, кредиты существенно не дешевеют, а значит, ждать всплеска спроса при отсутствии экономических предпосылок смысла нет. Но этот год показал нам, что буквально за пару дней все может измениться.

На вторичном рынке возникло большое предложение и такой же спрос. Покупателей больше не стало: наоборот, их стало меньше. Просто почти все они развернулись в сторону рынка вторичного жилья: события февраля-марта прошлого года заставили думать, что вкладывать деньги в новостройки довольно рискованно. Люди сомневаются: деньги отдаешь сейчас, а дом будет готов через год-полтора... А все ли пойдет по плану? Достроят ли дом?

Объемы предложения сейчас примерно уравновесили: квартир на вторичном и первичном рынке продается примерно одинаковое количество. В 2021 году, говорят эксперты, продаж на первичном рынке было больше.

По сути, мы получили новый рекорд вторичного рынка за счет тех покупателей, которые были до этого уверены в необходимости покупки новостройки, но потом решили не рисковать и обратили внимание на готовое жилье.

В конце года цена квадратного метра в реальных сделках увеличилась буквально на 1-2 %. Но это, поясняют эксперты, не значит, что «квадрат» действительно дорожает. Квартира, которая раньше стоила условно 48 тысяч долларов, так и стоит 48 тысяч. Изменилась структура сделок: в них стало меньше дешевых квартир. Люди – особенно это касается тех, кто изначально хотел новостройку, — все чаще выбирают аккуратные квартиры в относительно «свежих» домах, а они в принципе стоят дороже, вот и средняя цена метра растет.

Поэтому, говорит эксперт, думать, что цены на рынке растут и продать свою квартиру в скором времени получится дороже, в нынешних обстоятельствах неразумно.

Когда у нас последний раз росли цены на вторичном рынке — в период с 2017 по 2020 годы, — это объяснялось совокупностью объективных экономических и психологических факторов: позитивное развитие экономики, стабильная внешнеполитическая и внешнеэкономическая ситуация, рост доходов населения, стабильный доллар и цены на продукты питания.

Немного о декабре

Столичный рынок квартир закончил год ростом продаж – в декабре, по подсчетам специалистов, купили более 1630 квартир, что на 7% выше значения предыдущего месяца. Текущий уровень спроса для декабря уступает только 2021 году, когда было заключено 1655 сделок. Что еще произошло на рынке недвижимости Минска в последний месяц 2022 года?

Ввиду начала праздничного периода количество объявлений в базе портала Realt.by, наоборот, показала отрицательную динамику. За месяц количество объявлений о продаже квартир в Минске уменьшилось на 7,5%.

Структура спроса по количеству комнат в декабре по сравнению с ноябрем немного изменилась: доля всех сделок, приходящаяся на однокомнатные квартиры, снизилась до 43 %, в то время как доля двухкомнатных квартир, наоборот, увеличилась до 35 %. Как и в ноябре, на трехкомнатные квартиры приходилось лишь 18% всех сделок.

Чаще покупали квартиры в новых готовых домах – в 11% случаев, что на 3% больше, чем в ноябре. Несмотря на это, спрос все равно продолжает оставаться ниже среднего: обычно их доля в рамках месяца составляет 12-13%.

Среди районов чаще других выбирали Октябрьский, Ленинский и Первомайский, реже — Фрунзенский и Московский. Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в современных каркасных домах. Чаще выбирали типовые и старые панельные дома.

Конец года ознаменовался небольшим ростом цен: средняя цена проданных квартир в Минске за декабрь выросла на 0,8% и составила 1318 долларов за квадратный метр. Все же однокомнатные квартиры и в декабре показали отрицательную динамику, когда цены за месяц снизились на 1% и стали 1394 доллара за квадратный метр. В среднем однокомнатная квартира продавалась в последние дни года за 50 тысяч долларов. А вот двухкомнатные квартиры слегка подорожали (плюс 3%) до 1289 долларов за «квадрат». За квартиру — 58 550 долларов. Незначительно подорожали и трехкомнатные квартиры (плюс 1,6%) до 1186 долларов за квадратный метр. Средняя цена такой квартиры — 73 500 долларов.

Средняя цена предложения квартир за декабрь также показала положительную динамику. По сравнению с предыдущим месяцем она выросла на 3,7% и составила 1191 доллар. Эта цена предложения сильно подвержена влиянию объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках (не всего первичного рынка). Были произведены расчеты, согласно которым без учета новостроек средняя цена предложения квадратного метра в декабре составляла 1370 долларов (+2,7% в месяц).

В большинстве ключевых городов региона средние цены квадратного метра в долларовом эквиваленте за месяц показали рост в районе 4 %. Исключением стали Санкт-Петербург и Москва, где по сравнению с ноябрем квартиры стали дешевле на 7% и 6,4% соответственно.

Если брать диапазон в 12 месяцев, то за год жилье в Минске подешевело почти на 3 %. Сильнее всего подешевели квартиры в Киеве — почти на 30 % (1475 долларов за квадратный метр). Жилье в Москве подорожало на 18% (3895 долларов за «квадрат»), а в Варшаве оно стало дешевле на 4,6 % (3071 доллар).

Каким будет 2023 год?

— От чего зависит рынок недвижимости, цены и покупательская активность населения? Реальные доходы в валютном эквиваленте, доступность кредитов, предложение квартир, ожидания и настроения, — перечисляет независимый эксперт по недвижимости Наталья Литовская. — Последний фактор работал в прошлом году так, как не работал никогда. В «равные годы» квартиры активнее покупались на волне оптимизма. В этом году — на волне пессимизма (надо куда-то вложить все накопленное, когда уже банки подбросили такой сюрприз — выдавали вклады мелкими порциями).

Покупка квартиры, даже под сдачу в аренду – не идеальный способ сохранения средств. К концу осени минчане, желавшие купить метры, сделали это. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то здесь так же покупает «про запас».

Ожидается, что в первой половине года будет еще наблюдаться миграция валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.

Сценарии могут быть разные

Что будет с ценами на жилье, угадать сложно, если не знаешь исходных данных по реальным доходам и доступности кредитов, считает Наталья и описывает два сценария.

Позитивный. В нем доходы населения в валюте «проседают» не существенно, а вот кредиты появляются под ставку, которой давно не видели, — под 17 %, а то и ниже. При этом нас ничего не пугает — настроения граждан остаются теми же, что и в 2022-м. При таком раскладе все, кто имел накопления от 20 тысяч долларов, смогут докредитоваться и купить себе квартиру по бюджету. Те, кто хотел строиться, выберут застройщика и, опять же, докредитуются.

По большому счету, мы выйдем на ценовое плато. Но разные сегменты будут и реагировать по-разному. Например, ликвидные метры могут и подрасти в цене на 2-5 %. Неликвидные (старое жилье в не самых удобных районах) на те же проценты просесть. Застройщики будут «шарить» потенциальных дольщиков. Более популярные проекты по мере роста строительной готовности смогут поднимать цены, менее популярные будут продаваться по ценам прошлого года.

Менее позитивный. В нем реальные доходы ощутимо снизятся. Банки оставят ставку по кредитам на нынешнем уровне (17,56 %). Но при этом (как и в первом сценарии) нас ничего не пугает — настроения граждан остаются теми же, что и в 2022-м. В этом сценарии мы еще некоторое время будем наблюдать стабильность, но уже к весне цены начнут сползать вниз. Без обвалов, на считанные проценты в реальных сделках. Акции, скидки, до 1 мая, до 1 сентября, до Нового года...

Существенного снижения не ждать?

Аналитики-практики слегка по-другому смотрят на перспективы развития рынка. Далее рынок должен быть стабилен. Сейчас на нем достаточно много активных покупателей, у населения есть деньги на руках. Похоже, что таким рынок и будет оставаться в 2023 году.

Конечно, этот год не будет такой рекордный, как 2022-й, но и ждать обвала или серьезной просадки не стоит, считают они.

Сейчас есть возможность получить кредиты на недвижимость в разных банках, «Беларусбанк» снижает процентную ставку по кредитам, и плюс с 3 января появился новый кредит «Рефинансирование ипотеки», благодаря которому можно перекредитоваться на более выгодных условиях — все это стимулирует рынок недвижимости, по сниженным ставкам люди активнее берут новые кредиты.

Кстати. Более 8000 человек воспользовались ипотечным кредитом «Беларусбанка» — «Ипотека экспресс», который появился на рынке два года назад. Оформить его можно под залог жилья и без поручительства физических лиц. При этом банк готов финансировать до 100% стоимости недвижимости.

За 24 месяца 8200 семей решили свой квартирный вопрос, оформив кредитов на общую сумму 346 миллионов рублей. За прошлый год заключено почти 5 тысяч договоров на сумму более 200 миллионов рублей. При этом процентная ставка кредита — 17,4% годовых.

Цены расти не будут?

— Поскольку 2022 год поставил очередной рекорд по количеству сделок, это очередное доказательство, что спрос на жилье в Минске по-прежнему высок и будет оставаться таким долгое время, отметил руководитель отдела аналитики столичного агентства недвижимости Андрей Чернышев. Минск – центр притяжения белорусов со всей страны.

В прошлом году покупатели бросили все силы на то, чтобы приобрести жилье. Способствовало этому, во-первых, восстановление кредитов на недвижимость (ими воспользовались около 15% покупателей на рынке вторичного жилья). Во-вторых, после резкого повышения в феврале-марте доллар вернулся к обычному курсу и оставался стабильным, а также нас не затронули международные конфликты. В 2023 год мы переходим, фиксируя три этих фактора. Цены будут балансировать приблизительно на одном уровне, о росте цен говорить точно не приходится, считает специалист.

По итогам декабря средняя скидка от цены объявления в реальных сделках, рассказывает Андрей Чернышев, увеличилась с 5% до 6 %. Кажется, что мало? Но на самом деле в сделках с недвижимостью это очень серьезный показатель. Для сравнения: в 2018 году средняя скидка составляла 3%. После марта 2022 года она равнялась даже 8 %.

Если же возникнет какой-то стресс-фактор, баланс на рынке недвижимости сохраниться не сможет, и вскоре это отразится на ценах. Если поднимется курс доллара, то вскоре изменятся и цены.

Возникает вопрос: на сколько? Существует формула, которая подтвердилась в несколько кризисных периодов. Суть ее в следующем: если доллар вырастет на 100%, то цены снижаются лишь на 30%. Покупатели часто рассуждают так: насколько изменился обменный курс доллара, такая скидка нам и нужна. Со стороны абсолютной справедливости, возможно, это и правильно, но есть понятие спроса и предложения, а у продавцов есть определенные привилегии, позволяющие не соглашаться на такое большое снижение.

Минимальные и максимальные рекорды года

Самые бюджетные столичные квартиры в этом году были достаточно маленькие. Цена такого жилья варьируется от 33 900 долларов до 34 500 долларов. В свое время это были две квартиры за 33 900 у. е. по курсу — на улицах Якуба Коласа и Чигладзе. Оба объекта были проданы. Сейчас самой бюджетной квартирой можно считать еще одну на Чигладзе, но уже за 34 500 долларов. На Якуба Коласа предлагалась квартира площадью 21,2 «квадрата», при этом жилая комната занимает всего 11,7 метра. Кухня — 4,6 метра. Из плюсов – наличие лоджии. Была еще квартира на улице Алтайской. Она продавалась за 34 700 долларов по курсу. Обычно такое жилье продается в старых кирпичных пятиэтажках 1967-1969 годах постройки.

Правда, нового собственника ждали голые стены (подготовленные под покраску и оклейку обоями), стяжка на полу, базовый набор сантехники, которую, скорее всего, ему пришлось бы менять. Межкомнатных дверей, как правило, тоже не бывает, зато были установлены стеклопакеты. В общем, жилью требовался основательный ремонт.

В других вариантах интерьер бюджетных квартир выглядит устало: где-то отклеились обои, где-то протерся линолеум, а совмещенный санузел, без всяких сомнений, подлежит обновлению. На этом все.

Минск, конечно, — дорогой город в плане жилья. Но некоторые предложения способны зайти дальше даже самых смелых наших фантазий. Целую партию квартир дороже миллиона долларов по курсу не так давно презентовало Столичное агентство недвижимости. Находится «анклав» элиты, как и можно было догадаться, в центре города, а именно в жилом комплексе «депо».

Речь, в частности, идет о пентхаусах, расположенных в первых достроенных домах ЖК — аккуратных «кубиках» на 6 этажей. Площади квартир, безусловно, впечатляют – около 220 квадратных метров. Но и цена вращается вокруг 1 200 000 долларов в эквиваленте. То есть, один «квадрат» продавец оценил примерно в 5450 долларов по курсу. И это за «голые» коробки со стяжкой, штукатуркой и шпаклевкой. Весь остальной ремонт и обстановка — на плечах собственника.

Так выглядит «типовая» планировка дорогого пентхауса: кухня-гостиная площадью от 60 до 80 «квадратов», к кухне примыкает кладовая, в которой удобно хранить продуктовые запасы, три спальни по 16-17 метров, кабинет, мастер-спальня под 30 «квадратов» с собственным санузлом и гардеробной. Коридоры съедают совсем мало места: всего 8 «квадратов» из общих 220 — впечатляющий результат.

Потолки более 3 метров, индивидуальные вентканалы в каждой квартире, внутрипольные конвекторы, фреонопроводы для кондиционеров, лифт с этажа в подземный паркинг. Уникальное оборудование двора и площадок возле дома.

Предложение, конечно, уникальное. За весь год белорусы (или иностранцы) купили в Минске всего два объекта с такой ценой, и это были частные дома. Не густо.

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Регионы

Что обсуждали на совещании органов местного самоуправления Брестчины в Пинском районе?

Что обсуждали на совещании органов местного самоуправления Брестчины в Пинском районе?

Благоустройство населенных пунктов и наведение порядка на земле.