Квадратныя метры для жыцця
Дзяржаўная палітыка Беларусі ў частцы будаўніцтва жылля прагматычная. Стабільны штогадовы ўвод жылля, прадказальны рост крэдытаў, жорсткі кантроль за даўгабудамі, а таксама магутная сацыяльная падтрымка тых, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў. У першую чаргу шматдзетных сем’яў і маладых спецыялістаў. У выніку ў краіне мы бачым планамерны рост забяспечанасці насельніцтва квадратнымі метрамі на чалавека. За чвэрць стагоддзя колькасць метраў на чалавека вырасла амаль на 50 %,
з 22 да 31 метра. Прычым у сельскай мясцовасці гэты паказчык ужо дасягнуў 42 квадратных метраў на чалавека.
Так, застаюцца асобныя пытанні, якія неабходна вырашаць у дзяржаве. Забеспячэнне жыллём сірот, шматдзетных сем’яў, размеркаванне працоўных рэсурсаў у малых населеных пунктах з дапамогай будаўніцтва арэнднага жылля. Але глабальна Беларусь здзейсніла велізарны рывок.
А цяпер — самае цікавае: наколькі жыллё рэальна даступна для простага чалавека?
Давайце звернемся да статыстыкі. Індэкс даступнасці жылля ў цэлым па краіне за 15 гадоў вырас на 34 працэнтныя пункты. Што гэты індэкс значыцьу перакладзе на звычайную мову? Гэта суадносіны сярэдняй зарплаты да кошту квадратнага метра (колькі вы можаце купіць метраў за адну зарплату). Рост індэкса азначае, што, нягледзячы на ўсе інфляцыйныя працэсы і дэвальвацыі мінулых гадоў, намінальныя даходы беларусаў у сярэднім раслі хутчэй, чым кошт квадратнага метра на нацыянальным узроўні. Жыллё ў сярэднім па краіне, калі глядзець на дыстанцыі ў паўтара дзесяцігоддзя, стала больш даступным.
Праўда, гэты рынак вельмі разнастайны. У нас ёсць ярка выяўленая велізарная сталічная прэмія. Індэкс даступнасці ў Мінску на канец 2025 года складаў 65 %, што прыкметна ніжэй агульнарэспубліканскага паказчыка ў 75 %. Такая ж сітуацыя ў Мінскай вобласці, дзе індэкс упаў да 58% і з’яўляецца самым нізкім у краіне.
— Чаму так адбываецца? Усе хочуць жыць у Мінску, ну ці хаця б у Мінскім раёне. Попыт на жыллё велізарны, прапанова новых кватэр з кожным годам скарачаецца. У выніку цэны растуць хутчэй, чым у цэлым па краіне, — тлумачыць эксперт. — Затое калі мы паглядзім на рэгіёны, напрыклад, Гродзенскую або Гомельскую вобласці, там індэкс каля 100 %.
У гэтых рэгіёнах жыллё ў паўтара раза больш даступнае, чым у сталіцы.
А што са стаўкамі?
Ёсць вельмі доўгі ланцужок заканамернасцяў, які трэба ўлічваць. Але перш давайце сфармулюем пытанне, якім задаюцца многія: «Чаму ў суседніх краінах стаўка па іпатэцы ніжэй?»
— Пачнём з таго, што даступнасць жылля ў сталіцах — Мінску, Варшаве, Вільнюсе — прыкладна аднолькавая — 50-60 %. Гэта значыць, назапашваць на жыллё трэба аднолькавую колькасць гадоў, — канстатуе топ-менеджар Нацбанка.
Па-другое, калі казаць пра стаўку па крэдыце, то яе неабходна параўноўваць з тэмпамі росту намінальнай зарплаты. У Беларусі намінальныя зарплаты растуць прыкладна на 13 % у год, адпаведна пры стаўцы па іпатэцы ў 13 % гадавых доля плацяжоў па крэдыце адносна даходу чалавека з часам зніжаецца. Самы складаны перыяд — гэта першыя некалькі гадоў, калі плацяжы максімальныя. Менавіта таму ў банках цяпер набіраюць папулярнасць крэдыты з усталяваннем нізкай стаўкі ў першыя гады, так званы грэйс-перыяд, на працягу якога працэнты практычна нулявыя.
Што гэта азначае на лічбах? Калі вы сярэднестатыстычная сям’я з двух працуючых чалавек у Мінску, хочаце ўзяць крэдыт на 300 тысяч рублёў, то з улікам стаўкі ў грэйс-перыяд у першы год плацяжы па крэдыце складуць каля 20 % вашага даходу. А праз два гады, з улікам росту заробкаў і павышэння стаўкі, плацяжы складуць каля 40 %, што цалкам укладваецца ва ўстаноўленыя Нацыянальным банкам паказчыкі пазыковай нагрузкі.
Дэпазіт абганяе бетон
Такім чынам, мы падышлі да галоўнага пытання: ці набываць кватэру як інвестыцыю сёння, восенню 2026 года?
— Трэба прызнаць факт: доўгатэрмінова мінскі метр выдатна спраўляецца з абаронай капіталу і абганяе інфляцыю. За апошнія 20 гадоў, пачынаючы з 2005 года, рэальны прырост кошту квадратнага метра, цалкам вычышчаны ад інфляцыйных выдаткаў, склаў каля 125 %. У сярэднім гэта ўпэўненыя 4 % рэальнай гадавой даходнасці ў валюце. Гэта нават без уліку грошай, якія можна было б атрымліваць ад арэнды. І да верасня 2026 года кошты прапановы ў Мінску абнавілі гістарычныя максімумы, перавысіўшы
2500 долараў за квадрат, — канстатуе Аляксандр Ягораў.
Але давайце ўжываць кансерватыўны падыход. Набываць актыў на гістарычных піках пасля працяглага безадмоўнага росту — гэта заўсёды каласальная рызыка карэкцыі. Рынак цыклічны, давайце параўнаем даходнасць кватэры пад здачу ў Мінску і простага банкаўскага безадзыўнога дэпазіту ў беларускіх рублях. Бяром стандартную гатовую аднапакаёўку ў Мінску з добрым рамонтам. Кошт пытання каля 300 тысяч рублёў. Здаўшы яе ў арэнду пасля выплаты фіксаванага падатку і з улікам месяца прастою на пошук жыхароў, вы атрымаеце на рукі чыстымі каля 4,5 % гадавых.
А цяпер глядзім на безадзыўныя рублёвыя ўклады. Стаўкі сёння знаходзяцца на ўзроўні 12-14 % гадавых. Гэта значыць, дэпазіт абганяе бетон. Але мы не ўлічылі рост кошту актыву — кватэры. У гэтым выпадку пры росце кошту метра ў рублях на 9-10 % у год даходнасць зраўняецца. Зразумела, што тут важна ацэньваць рызыкі, але патэнцыйна можна атрымаць выгаду, супастаўную з дэпазітам.
Але існуе тэарэтычна больш прывабны варыянт — купля на этапе катлавана плюс рамонт і перапродаж або здача ў арэнду. Многія ідуць у гэтую стратэгію.
— Так, калі набыць будоўлю на старце за 180 тысяч рублёў і ўкласці яшчэ 70 тысяч у добры рамонт, вы на выхадзе атрымаеце актыў на 300 тысяч, але выдаткуеце толькі 250 тысяч. Ваша капіталізацыя, папяровы прыбытак складзе каля 50 тысяч рублёў. Гэта плюс 20 % да ўкладзенага капіталу. Прыгожа? Вельмі, — згаджаецца эксперт. — Але гэта ўжо ніякія не пасіўныя інвестыцыі. Гэта паўнавартасны актыўны бізнес. Вы атрымліваеце сур’ёзныя схаваныя рызыкі. Рызыка перавышэння каштарысу рамонту (матэрыялы могуць падаражэць), рызыка затрымкі тэрмінаў здачы дома забудоўшчыкам (у гэты перыяд, а гэта можа быць 2-3 гады, вашы грошы замарожаныя. Гэта мёртвыя грошы, яны не прыносяць даходу, іх з’ядае інфляцыя, а дэпазіт ужо прыносіў бы працэнты).
Аляксандр Ягораў падкрэслівае, што кіраванне дэпазітам — гэта 15 хвілін у дадатку банка на тэлефоне, а кантроль будоўлі, прыёмка кватэры, закупка чарнавых матэрыялаў, пошук адэкватных брыгад, выпраўленне іх хібаў — гэта паўнавартасная другая праца:
— Вы гэты папяровы прыбытак у 20 % літаральна адпрацоўваеце ўласным часам і нервамі. І па-трэцяе, дыверсіфікацыя. Галоўнае правіла інвестара — нельга класці ўсе яйкі ў адзін кошык. Ацаніце сваю асабістую гатоўнасць да рызык.
На думку эксперта, лагічная стратэгія сёння — размясціць частку свабоднага капіталу на безадзыўным укладзе ў беларускіх рублях, фіксуючы высокую стаўку. А астатнюю частку ўжо інвеставаць у нерухомасць, калі вы гатовыя прыняць усе звязаныя з гэтым рызыкі:
— Але памятайце, што сапраўдная іронія рынку нерухомасці ў тым, што пакупнік думае, быццам ён інвестуе ў будучыню, рыэлтар — што ён кіруе працэсам, банк упэўнены, што атрымлівае безрызыкоўны актыў пад заклад. Але выйграе ў выніку заўсёды той, хто залівае бетон і падпісвае генпадрад. Таму што яго прыбытак зафіксаваны яшчэ да таго, як у пакупніка высахнуць чарнілы ў крэдытнай дамове.
Фундаментальны актыў
Падводзячы вынік, топ-менеджар Нацбанка падкрэсліў галоўнае: нерухомасць была, ёсць і будзе фундаментальным актывам:
— У адрозненне ад заходніх рынкаў, дзе з жылля зрабілі спекулятыўнае фінансавае казіно, беларуская дзяржава выбудоўвае празрыстыя, жорсткія і зразумелыя правілы гульні на будаўнічым рынку, абараняючы як дольшчыкаў, так і нацыянальныя інтарэсы.
І лічбы даказваюць эфектыўнасць гэтай палітыкі. За апошнія 15 гадоў у Беларусі істотна выраслі і агульная забяспечанасць людзей квадратнымі метрамі, больш за 30 метраў на чалавека, і рэальная даступнасць жылля ў адносінах да даходаў грамадзян.
Яшчэ 15 гадоў таму гэты паказчык быў ніжэйшы за 40 %, а цяпер у асобных рэгіёнах ён складае больш за 100 %. Гэта канкрэтны вынік працы эканомікі рэальнага сектара.
— Але калі разглядаць нерухомасць як інвестыцыю, то нам, як інвестарам, трэба захаваць халодную галаву. Не паддавацца эмацыйнаму хайпу ў сацыяльных сетках, не верыць крыклівым загалоўкам аб тым, што цэны будуць расці вечна. Адкласці тэлефон і проста палічыць. Лічыць рэальную прыбытковасць, заўсёды ўлічваючы падаткі, амартызацыю рамонту, рызыку прастою і самае галоўнае — ацэньваць кошт уласнага часу і нерваў. Вы не можаце зарабіць усе грошы свету, але вы можаце іх па-дурному страціць. Інвестыцыі — гэта заўсёды пра зберажэнне заробленага. А для заробку трэба проста лепш і больш эфектыўна працаваць, — рэзюмаваў эксперт.
Сяргей ЭМБЕРГ,
Фота белта
