Зніжэнне па ўсіх «франтах»

За першыя пяць месяцаў года кошт «квадрата» на другасным рынку жылля зніжаўся тэмпам каля 4% за месяц. А ў чэрвені назіраюцца прыкметы стабілізацыі.

Група кампаній «Твая Сталіца» падрыхтавала аналітычную справаздачу па рынку нерухомасці сталіцы за першае паўгоддзе. Традыцыйна цэны на жыллё беларусы лічаць у доларах, адпаведна, і сваю аналітыку спецыялісты падрыхтавалі ў прывязцы да гэтай валюты.

Рэальныя кошты дыктуе прыгарад

Экспертамі было падлічана, што за шэсць месяцаў года кошт квадратнага метра ў новабудоўлях знізіўся ў сярэднім на 16%. На новабудоўлі класа «эканом» і «стандарт» зніжэнне цэн адбывалася досыць плаўна на працягу ўсяго паўгоддзя і склала 12% і 15% адпаведна. У класе «прэстыж» асноўнае зніжэнне цэннікаў прыпала на 2 квартал года і дасягнула 22%. Прадаўцы гэтай катэгорыі жылля ў новым сезоне згаджаліся толькі на мінімальныя саступкі, у надзеі дачакацца «свайго пакупніка».

У сярэднім, па выніках паўгоддзя, цана за квадратны метр у новабудоўлях Мінска склалася на ўзроўні 1439 долараў. Ва ўмовах высокай канкурэнцыі забудоўшчыкі не толькі выкарыстоўваюць розныя маркетынгавыя хады (акцыі, растэрміноўкі плацяжоў), але і згаджаюцца выкарыстоўваць сістэму зніжак нават на этапе заключэння дагавора. Памер такіх саступак дасягае 100 долараў з квадратнага метра.

Цяпер аналітыкі падрыхтаванага дакумента адзначаюць чатыры галоўныя моманты, якія характарызуюць структуру існуючай прапановы па лініі новабудоўляў. Такім чынам, 80% прадстаўлена каркасна-блокавымі дамамі, 13% — панэльнымі. Сёння каля 33% усіх прапанаваных аб'ектаў-новабудоўляў рэалізуюцца па схеме куплі-продажу. У эксплуатацыю зараз здадзена або знаходзіцца на этапе здачы 46% новабудоўляў. Па колькасці новых дамоў на першасным рынку жылля лідзіруюць Першамайскі, Цэнтральны і Фрунзенскі раёны горада (24%, 20% і 17% рынку новабудоўляў адпаведна).

Кіраўнік аналітычнага аддзела групы кампаній «Твая Сталіца» Надзея Пічуха адзначае, што ў гэтым паўгоддзі актыўны ўплыў на зніжэнне коштаў у галоўным мегаполісе краіны аказвае павелічэнне аб'ёмаў будаўніцтва па дэмакратычных цэнах у бліжэйшых прыгарадах Мінска. Мінімальны кошт квадратнага метра ў новабудоўлях прыгарада склаў 800 долараў у жыллёвым кааператыве «Вясёлка», у той час як сярэдні кошт прыгарадных новабудоўляў складае 1026 долараў за «квадрат».

Няновае жыллё — мінус 17%

Намеснік дырэктара па продажах агенцтва «Твая сталіца» Святлана Кудзелка паведамляе, што другасны рынак жылля аператыўна адрэагаваў на змяненне эканамічнай сітуацыі ў першым паўгоддзі 2015-га. Нестабільнасць на валютным рынку і карэкціроўка рэальных даходаў жыхароў сталіцы пацягнулі за сабой зніжэнне кошту жылля. А ў выніку сярэдні кошт квадратнага метра за гэты час упаў на 17,4%, або на 270 долараў. Калі ж аналізаваць зніжэнне коштаў у адносінах да мінулага лістапада, то яно склала 20,4%, ці 328 долараў з «квадрата». На працягу лютага—мая цана здзелак зніжалася ў сярэднім на 4% штомесяц, і толькі ў чэрвені сітуацыя пачала стабілізавацца, калі кошты знізіліся ўсяго на 2%. Аднак пра рэальную стабілізацыю гаварыць яшчэ рана, лічыць спецыяліст. Аб'ём прапановы на другасным рынку жылля вырас у сярэднім на 25% у адносінах да аналагічнага перыяду мінулага года. Пры гэтым аб'ём праведзеных здзелак змяняўся штомесяц неаднолькава, але ў сярэднім застаўся на ўзроўні 2014 года. Нязвыкла вялікі аб'ём прапановы на рынку сёння працягвае аказваць уплыў на зніжэнне кошту жылля. У выніку ў чэрвені цана квадратнага метра ў кватэрах стандартных спажывецкіх якасцяў (ССЯ) па сталіцы склала 1277 долараў. Дарэчы, цяпер гэты параметр па аднапакаёвых кватэрах складае 1338 долараў, па двухпакаёвых — 1260 долараў, трохпакаёвых — 1190 долараў за квадратны метр.

Гатовыя да пражывання кватэры (са свежым рамонтам і мінімальным наборам мэблі) прадаваліся ў сярэднім з разліку 1469 долараў за «квадрат». Кошт квадратнага метра ў такіх кватэрах знізіўся на 24% у адносінах да снежня 2014-га, або на 470 долараў за 1 квадратны метр. Тут спадарыня Кудзелка адзначае, што летась сярэдняя розніца паміж кватэрамі ССЯ і гатовымі да пражывання жылымі памяшканнямі складала 250-270 долараў за квадратны метр. А вось сёлета адбылося цэнавае збліжэнне гэтых сегментаў. Цяпер розніца паміж імі складае 180-200 долараў за квадратны метр.

У першым паўгоддзі найбольшая колькасць здзелак на другасным рынку мегаполіса заключана ў Фрунзенскім і Маскоўскім раёнах Мінска — 26% і 16% ад усяго аб'ёму адпаведна. Сярэдні кошт квадратнага метра кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў у Фрунзенскім раёне склаў 1290 долараў, у Маскоўскім — 1307 долараў. Самымі даступнымі па кошце кватэры былі ў Партызанскім і Заводскім раёнах сталіцы. Сярэдняя цана кватэр у гэтых раёнах па выніках чэрвеня сфарміравалася на ўзроўні 1130 долараў за квадратны метр.

Арэнда фіксуе цэнавое «дно»

Спецыялісты агенцтва нерухомасці адзначаюць, што праблемы ў эканоміцы непазбежна адбіваюцца ва ўсіх сегментах жыллёвага рынку. Не абышлі яны і рынак арэнды. Змяненне каціроўкі курсу замежнай валюты пры ранейшым узроўні зарплаты прывёў да зніжэння стаўкі арэнднай платы. Уласнікі вымушаны ісці на саступкі, каб прыцягнуць або ўтрымаць арандатараў.

Па выніках чэрвеня сярэдні кошт арэнды аднапакаёвых кватэр склаў 233 долары ў месяц, двухпакаёвых — 324 долары, трохпакаёвых — 392 долары. Экспертамі было падлічана, што ў параўнанні з мінулым снежнем стаўка арэнднай платы знізілася ў сярэднім на 22%. Найбольшае зніжэнне прыпала на самыя запатрабаваныя аднапакаёвыя кватэры. Цэннікі арэнды на такія памяшканні паменшалі адразу на 31%, ці на 104 долары. Тут трэба заўважыць, што ў маі намецілася некаторая стабільнасць на рынку, а ў чэрвені стаўкі арэнды зніжаліся мінімальна.

Агучаныя кошты арэнды прадугледжваюць наяўнасць у кватэры базавага набору мэблі і бытавой тэхнікі. І, вядома ж, каб кватэра знаходзілася ў добрым стане. Камунальныя плацяжы, як правіла, аплачваюцца арандатарамі, але ў сітуацыі перавышэння аб'ёму прапановы над попытам усё больш арандатараў настойваюць на ўключэнні кошту камунальных плацяжоў у арэндную плату. Асабліва гэта актуальна для кватэр, якія прапануюцца на рынку па цане, вышэйшай за сярэднерыначную.

Сур'ёзныя змены, якія адбыліся на рынку арэнды за апошнія паўгода, зрабілі яго больш дэмакратычным і цывілізаваным. Ранейшы «дыктат» аднаго з бакоў цяпер адсутнічае, і кліенты па здзелцы арэнды ўжо размаўляюць адзін з адным «на роўных». Сёння базавы набор мэблі можна ўжо сустрэць у кожнай другой кватэры, а бытавой тэхнікі — у кожнай трэцяй. Усё гэта дазваляе казаць, што рынак вырас як у колькасным, так і ў якасным разрэзе.

Найбольш дарагімі раёнамі Мінска і сёлета заставаліся самыя ліквідныя месцы. Гэта Стары горад, праспект Пераможцаў і вуліца Заслаўская, раён вуліцы Захарава — плошча Перамогі. Мінімальны кошт арэнды аднапакаёвай кватэры ў гэтых раёнах складае ад 300 долараў, а двухпакаёвай — ад 400 долараў за месяц. У кароткатэрміновай перспектыве чакаецца захаванне гэтых мінімальных ставак арэнды, аднак у другой палове жніўня яны могуць і падрасці.

Сяргей КУРКАЧ

kurkасh@zvіаzdа.bу