Вы тут

Ад чаго залежыць кошт загараднага дома?


Кошт загараднага доміка шмат у чым залежыць ад таго, колькі канкрэтны кліент гатовы заплаціць за яго

На працягу апошніх дзесяці гадоў колькасць прапанаваных на продаж загарадных аб'ектаў у мінскім рэгіёне (да 40 кіламетраў ад МКАД) штогод павялічваецца ў сярэднім на 18 %. Не стаў выключэннем і мінулы год, на працягу якога пікавае значэнне выстаўленых на продаж загарадных дач, дамоў і ўчасткаў павялічылася на 15 %. Летась было зафіксавана на рэкордным узроўні прапанаванне — практычна сем тысяч асобных будынкаў. Як у дадзеных умовах будуць змяняцца цэны, а таксама якіх чакаць тэндэнцый і перспектыў на рынку загараднай нерухомасці?


Многае залежыць ад курса валюты

Найбольшы прырост выстаўленых на продаж загарадных аб'ектаў быў адзначаны ў 2015 годзе — плюс 30 %. Шмат у чым гэта было абумоўлена рэзкім скачком абменнага курса долара ў пачатку года і працяглым яго ростам у наступныя месяцы. Згодна з існуючай практыкай, кошт нерухомасці ўсталёўваецца прадаўцамі ў цвёрдай валюце. А ў сітуацыі росту абменнага курса долара ўсе аб'екты нерухомасці аўтаматычна растуць у цане — паколькі пакупнікі атрымліваюць даходы ў беларускіх рублях. І таму рынак у гэты перыяд завісае, бо прадаўцы не хочуць зніжаць цану, а пакупнікі не жадаюць (ці нават ужо не могуць) набываць нерухомасць па новых цэнах.

Як паказвае практыка, падобны стан застою рынку, напрыклад на другасным рынку жылля, захоўваецца яшчэ на працягу чатырох-шасці месяцаў пасля курсавых скачкоў. А потым паступова пачынаецца, з аднаго боку, працэс зніжэння коштаў прадаўцамі, а з другога боку, пакупнікі вымушаныя вырашаць сваё жыллёвае пытанне ў фармаце «тут і цяпер» і таму адшукваюць сродкі на куплю па новых цэнах у нацыянальнай валюце.

Час мінімальных бюджэтаў

Але гэта тое, што датычыцца кватэр. Такога тавару, які мае першараднае значэнне ў жыцці кожнага чалавека. А загарадная нерухомасць — у большасці выпадкаў выступае факультатыўным прадуктам — свайго роду раскошай для многіх.

І таму цэны на яе падпарадкоўваюцца не толькі рынкавым законам цэнаўтварэння, заснаваным на балансе попыту і прапанавання, але і такім прыватным фактарам, як фінансавы дабрабыт пакупнікоў і запатрабаванасць загарадных дамоў у цэлым. А ні тое, ні другое ў апошнія гады не мае станоўчай дынамікі.

Здавалася б, жаданне кожнага прадаўца прадаць даражэй вытлумачальнае. «Але ў працэсе продажу не варта забываць, што гэтак жа кожны пакупнік хоча купіць як мага танней, — расказвае менеджар аддзела загараднай нерухомасці агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Алена Акуліч. — Як мы бачым — інтарэсы супрацьлеглыя. Але прадаваць трэба ўсё роўна. І скажу больш за тое: сёння, ды і апошнія як мінімум пяць гадоў, жаданне прадаўцоў прадаць значна большае, чым пакупнікоў купіць».

Таму можна казаць аб тым, што цяпер рынак не прадаўца, як гэта было ў канцы 2000-х, а пакупніка. І кошт загараднага аб'екта нерухомасці шмат у чым залежыць ад таго, колькі канкрэтны пакупнік гатовы заплаціць за яго.

У першую чаргу пакупнікі арыентуюцца на круглую суму цаны. А вось выйсці за рамкі наяўнага бюджэту (напрыклад, за кошт крэдытных сродкаў) сёння дазваляюць сабе толькі лічаныя адзінкі. У сітуацыі, калі рынкавае прапанаванне значна перавышае існуючы попыт, перад патэнцыйнымі пакупнікамі адкрываюцца шырокія магчымасці выбару. І таму сёння прадаўцам важна весці дыялог з кожным пакупніком. Паколькі, страціўшы аднаго-другога і трэцяга, чацвёртага ён можа чакаць вельмі доўга. І тут лік ідзе не на месяцы, а нават на гады.

Зніжкі? Абавязкова

Тыповы, але пры гэтым няправільны дыялог прадаўца з пакупніком выглядае наступным чынам: пакупніку, якому спадабаўся дом або дача, цана здаецца завышанай. Але прадавец адмаўляецца ісці на зніжэнне кошту ў надзеі на тое, што будуць яшчэ ахвотныя. З аднаго боку, ён мае рацыю — гэты пакупнік не апошні. Але праз колькі часу знойдзецца наступны — гэта вялікае пытанне. Таму што загарадны дом або дача — гэта як пінжак, які павінен «сесці» на пакупніка. Але калі вы гатовыя чакаць пакупніка гадамі, то варта задаць сабе пытанне — якія цэны будуць праз паўгода ці год на рынку, які зніжаецца?

Акрамя таго, не на руку прадаўцу іграе сезоннасць. Нягледзячы на тое, што нават у міжсезонне колькасць патэнцыйных пакупнікоў, якія знаходзяцца ў актыўным пошуку, зніжаецца не крытычна, — умовы надвор'я значна ўскладняюць доступ да прадаваных загарадных аб'ектаў. Усё гэта ўпарта цісне на прадаўца і вымушае ісці на зніжэнне кошту. І ў гэтай сітуацыі чым раней прадасца аб'ект, тым гэта будзе больш выгадна для прадаўца.

Дача таннейшая, чым вясковы дом, удвая

Што можна сказаць пра рэальныя цэны здзелак? Узровень коштаў з найбольш запатрабаванымі сярод пакупнікоў аб'ектамі, як, напрыклад, дачы і невялікія, у добрым стане прыватныя (вясковыя) дамы, застаўся нязменным. Цэны на гэтыя будынкі амаль не мяняюцца на працягу амаль 10 гадоў. Гэта значыць, сярэднестатыстычнае, у добрым стане лецішча ў мінскім рэгіёне каштуе на ўзроўні 10—15 тысяч долараў (у залежнасці ад таго, як далёка знаходзіцца ад горада, велічыні ўчастка і плошчы жылой зоны). А дагледжаны прыватны дом плошчай каля 70—100 квадратных метраў будзе каштаваць 20—30 тысяч «зялёных».

Іншая рэч, што за кошт павелічэння колькасці прапанаваных на продаж аб'ектаў канкурэнцыя паміж прадаўцамі павялічваецца і пры гэтым памяншаецца колькасць ахвотных набыць сабе «домік у вёсцы» або дачу. Таму сёння прадаць хутка — гэта не значыць аддаць выключна танна, а значыць прадаць выгадна і ад гэтага толькі выйграць. Бо ўжо каторы год на практыцы амаль не бывае выпадкаў, каб за перыяд продажу аб'екта цана на яго вырастала.

У структуры прапанавання загараднай нерухомасці дамы і зямельныя ўчасткі займаюць па 25 %, а дачы і недабудаваныя аб'екты — 30 % і 20 % адпаведна.

Дачу далей ад сталіцы можна знайсці і за дзве тысячы рублёў

Самыя дарагія садовыя домікі, якія прымасціліся каля абласных цэнтраў, цяпер паспяхова прадаюцца ў заходняй частцы нашай краіны. Сярэдні кошт дач у Брэсцкім раёне вагаецца ад 10 да 15 тысяч долараў. Ёсць на другасным рынку загараднай нерухомасці і бюджэтныя варыянты — ад шасці тысяч долараў.

У Гродзенскім рэгіёне прадаюцца сотні пустуючых будынкаў, якія былі ўзведзены ў дачных кааператывах. Цана невялікіх утульных домікаў тут пачынаецца з 10 тысяч рублёў. Садовыя хаты самыя разнастайныя (па плошчы жылля, велічыні зямельнага ўчастка і гэтак далей), таму часцей і ацэньваецца такі параметр, як квадратны метр. Сярэдняя цана «квадрата» звычайнай дачы каштуе як правіла ад 300 рублёў. Але сустракаюцца і багацейшыя «фазэнды» — ад 1000 рублёў за квадратны метр. Ёсць і нестандартныя варыянты. Прадаецца, напрыклад, невялікая двухпавярховая дача ўсяго за чатыры тысячы рублёў. Чаму так танна, спытае? Усё таму, што на ўчастку адсутнічае электрычнасць.

Хапае загараднай нерухомасці на продаж і ва ўсходнім рэгіёне. Сярэдні цэннік на цалкам якасныя садовыя збудаванні роўны 10—30 тысячам рублёў. Але сустракаюцца і «доўгажыхары», напрыклад, на Віцебшчыне дачы, якія былі пабудаваныя 20—25 гадоў таму, прадаюць часам нават за 2000 тысячы рублёў.

Сяргей КУРКАЧ

Загаловак у газеце: Час пакупніка

Выбар рэдакцыі

Эканоміка

Тонкае мастацтва дабрабыту. Складаем сямейны бюджэт разам са спецыялістам Нацбанка

Тонкае мастацтва дабрабыту. Складаем сямейны бюджэт разам са спецыялістам Нацбанка

2020 год паставіў усіх нас перад неабходнасцю дакладна планаваць свае выдаткі.

Калейдаскоп

Вясёлыя гісторыі чытачоў

Вясёлыя гісторыі чытачоў

Класiкаў трэба ведаць…, Быў бы араты, будзе й прыганяты, Па малiну…

Эканоміка

«Мы выказалi прапановы, i нас пачулi». Як дзяржаўныя прэферэнцыi дапамагаюць падтрымаць суб'ектаў гаспадарання

«Мы выказалi прапановы, i нас пачулi». Як дзяржаўныя прэферэнцыi дапамагаюць падтрымаць суб'ектаў гаспадарання

У бiзнес-колах Гродзеншчыны лiчаць, што меры па падтрымцы эканомiкi з'явiлiся своечасова.