Традиционно весна является слабым сезоном для рынка долгосрочной аренды. Сокращается количество желающих снять квартиру на длительный срок, арендодателей, наоборот, становится больше. На этом фоне ценовая динамика в первый весенний месяц была разнонаправленная — одни квартиры дешевели, другие росли в цене. О сегодняшней ситуации на столичном рынке аренды и прогнозах на ближайшую перспективу корреспонденту «Звязды» рассказала начальник отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.
Желающих стало меньше
Второй месяц подряд желающих снять квартиру в Минске становится меньше. Судя по тому, как часто в сети искали съемное жилье, спрос в марте сократился на 11,3%. Нынешний уровень активности арендаторов самый низкий за последние 10 месяцев. Вряд ли ситуация изменится в апреле, но во второй половине мая, как правило, спрос уже начинает расти.
Закономерным результатом невысокого спроса является рост предложения, считают аналитики портала REALT.by «Недвижимость». В марте количество свободных для заселения квартир выросло на 6,1%. Наибольший приток новых объектов на рынок наблюдался у двухкомнатных квартир (+10,9%). Сегмент трехкомнатных квартир вырос в объеме на 3,4%, а «однушек» стало больше на 3,2%.
По сравнению с мартом прошлого года предложение на рынке аренды выросло на 4,1%. При этом сегодня меньше однокомнатных квартир, а «двушек» и «трешек» больше. Динамика средних цен аренды в марте 2018 года единством не выделялась.
Однушки — 180 долларов
Минимальные цены на однокомнатные квартиры в агентствах недвижимости сейчас начинаются со 180 долларов. Это небольшие квартиры с не очень современной мебелью или вообще без мебели, но с ремонтом. Такие варианты сегодня встречаются не только в новостройках во Фрунзенском и Заводском районах или Шабанах. Бюджетные варианты с таким ценником аренды небольших квартир можно отыскать почти во всех районах столицы.
Также встречаются сегодня на рынке иногда и вообще дешевые варианты маленьких квартир, которые предлагаются за 160—170 долларов. Это так называемые слабенькие квартиры с мебелью советских времен, со старой бытовой техникой или обставленные лишь частично. Обычно жилье такого ценового уровня встречается в старых домах в Чижовке, микрорайонах Сухарево и Шабаны. Подобных вариантов сегодня немного, но они есть.
Наш эксперт отмечает, что сейчас клиенты разделились на две категории. Первая выбирает исключительно дешевые квартиры, когда на комфорт жилья (качественную мебель и свежий ремонт) обращается минимальное внимание. А вот современный минский квартирант с большим интересом рассматривает варианты квартир полностью укомплектованых нестарой мебелью, где среди бытовых приборов обязательно присутствует стиральная машина. Средний ценник аренды таких однушек в столице составляет 200 долларов. Среди почти одинаковых по качеству и цене квартир приоритет отдается жилью в новостройках с развитой инфраструктурой. Однокомнатные квартиры с довольно приемлемым ремонтом и со всем набором современной мебели и бытовой техники (желательно плоский телевизор и просторный холодильник) предлагаются сегодня от 200 до 250 долларов.
Двушки — от 200 долларов
Бюджетный вариант двухкомнатной квартиры имеет минимальный ценник, который начинается со 180 долларов в месяц. По такой цене предлагаются квартиры вообще без ремонта или с минимальным набором старой мебели и бытовой техники. Средняя стоимость аренды стандартных двухкомнатных квартир, которые пользуются стабильным спросом у клиентов, составляет 220—250 долларов. Полностью укомплектованные и максимально подготовленные для комфортного жилья двушки, где уже присутствуют современные стиральные машины и иногда микроволновки, сдаются в аренду сегодня за 250—280 долларов.
Специалисты отмечают, что минимальная цена аренды трехкомнатных квартир составляет около 230 долларов. Обычно такой ценник встречается в старых домах (без мебели или частично с ней), в новостройках с кухней, но без мебели, а также по такому жилью, где никто не зарегистрирован.
Замечу, что если в квартире никто не прописан, то коммунальные услуги там оплачиваются в максимальном размере. Средняя цена стандартных по качеству трехкомнатных квартир составляет 250—260 долларов. Действительно качественные трехкомнатные квартиры в спальных районах столицы сдаются сейчас по цене до 280—300 долларов в месяц и даже выше.
По нашим наблюдениям, довольно серьезным спросом пользуются у клиентов сегодня и отдельные комнаты в частных квартирах. Здесь ценник колеблется от 70 до 80 «зеленых». Замечу, что и сейчас собственники такого жилья обычно не регистрируют своих квартирантов, чтобы не платить налоги. Поэтому комнаты в большинстве случаев предлагаются знакомым в частном порядке. Комнатка по такой схеме будет стоить уже меньше — до 50 долларов в месяц плюс определенная часть оплаты за свет и воду.
Долгосрочные тенденции
За последний год подорожала аренда всех типов квартир. В наибольшей степени арендные ставки выросли у «однушкек» (+7,3%), чуть меньше у двухкомнатных квартир (+6,5%). Аренда квартиры с тремя комнатами подорожала в среднем на 4,1%.
Судя по всему, момент пиковой доходности аренды уже пройден — т.е. покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду начинает терять свою привлекательность. За последние месяцы средняя доходность аренды сократилась с 6,09% до 5,70% — сказывается разная ситуация на двух рынках. Цены на квартиры в Минске продолжают расти, в то время как аренда стабилизировалась.
Несмотря на это, текущий уровень доходности аренды по-прежнему значительно (на 3,24%) превышает лучшую доходность по валютным депозитам
Ждать ажиотажа в июле — августе
Эксперты рынка жилищной недвижимости отмечают, что в последние дни мая клиентов на съемное жилье станет чуть больше. Однако сразу этот факт никак не повлияет на общие тарифы столичной частной аренды.
Дело в том, что будущие квартиранты просто не имеют возможности платить большие деньги за аренду. В последнее время зарплаты даже у среднего класса работников в долларовом эквиваленте не увеличились. Специалисты уверены, что ситуация со ставкой аренды останется стабильной до середины июля. Потом цены на съемное жилье могут повыситься.
Изменение ценников в этом году может произойти только при выполнении нескольких условий. Во-первых, свободных квартир на рынке станет меньше, чем в прошлом году. Вторым фактором может стать увеличение серьезного спроса не только со стороны абитуриентов, а уже студентов-первокурсников, а также молодых специалистов и молодых семей. За июль — август среднегородские ставки аренды могут подрасти примерно на 10—15%. Вместе с тем эксперты отмечают, что подорожание съемных квартир может происходить и меньшими темпами. Сегодня на этом рынке не существует каких-то серьезных экономических причин, чтобы ценник на подобный товар в общем рос. Увеличение может иметь ажиотажную причину, когда клиентам будет казаться, что квартир всем не хватит. Однако подобное подорожание обычно имеет лишь временный характер.
Клиент всегда прав
Сейчас существенно изменилось и само отношение собственников жилья к своим потенциальным квартирантам. Если раньше хозяева свободного жилья довольно скрупулезно выбирали себе постояльцев, то сегодня их политика по этому поводу стала более гибкой. А в этом случае отсутствие любого договора между сторонами может привести к серьезным проблемам как для хозяев жилья, так и для квартирантов.
Сергей КУРКАЧ
Совместные проекты ядерных технологий.
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
