Это лето мертвым для рынка жилой недвижимости нашей страны не назовешь. А впереди рынок еще ждет волнообразная активизация отдельных клиентов (родители новых, приезжих студентов), — она стартует где-то с 15 августа.
По словам директора агентства недвижимости «БелЦГН» и почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, продажа квартир в июле развивается без каких-либо прыжков, достаточно равными темпами. Пока. Ведь если проанализировать статистику за июнь, получается достаточно активное начало лета.
Как выяснили аналитики портала Realt, в первом месяце лета в Минске было совершено 1385 сделок купли-продажи квартир. Это рекорд для июня за последние семь лет. Цена же снизилась на 0,6 %. Наш эксперт Николай Простолупов считает, что в июле наблюдалось плавное снижение цен (0,5–0,7%), что при реальных сделках соответствует удешевлению квартир на сумму от одной до трех тысяч долларов, в зависимости от класса объекта.
Как известно, в условиях кризиса в начале весны этого года большое количество сделок с квартирами было поставлено на паузу. Однако со стабилизацией курса валют в апреле и в последующие месяцы люди продолжили решать свои квартирные вопросы.
В итоге второй квартал года выдался успешным с точки зрения количества сделок с квартирами по сравнению с прошлыми годами. В апреле количество проданных квартир было максимальным для середины весны за последние 10 лет, в мае — максимум с 2016 года для этого месяца. По предварительным данным, в июне активность покупателей выросла еще на 7 % — до 1385 сделок. Это также новый максимум для июня за последние семь лет.
Примечательно, что в июне, как и в мае, в общем спросе заметно сократилась доля однокомнатных квартир. Если с конца 2020 года каждая вторая проданная в том или ином месяце квартира была однокомнатной, то в последние месяцы их было уже лишь около 40% от всех сделок. В тоже время стали покупать больше двухкомнатных квартир (37% против 30-34% в предыдущие месяцы). Доля трехкомнатных квартир составила обычные 16 %.
Также существенно сократилась доля сделок с квартирами в новых готовых домах. Она держалась в пределах отметки в 20% последние 1,5 года, однако в июне 2022 года опустилась до 10 %. Это произошло за счет существенного сокращения в сделках доли Октябрьского района столицы, где практически распродался слой готовых современных каркасных домов. В последующие годы, по мере завершения возведения текущих новостроек в районе, доля сделок с новыми готовыми квартирами вновь может возрасти. Кроме Октябрьского района, в июне в общем спросе снизился удельный вес Московского и Ленинского районов. Доля Фрунзенского района, наоборот, возросла.
По типам домов сократилось количество сделок с квартирами в современных «каркасниках». В то же время доли сделок с квартирами в старых кирпичных и современных панельных домах в июне возросли.
За последний месяц средняя цена «квадратуры» проданных квартир в Минске снизилась на 0.6% и составила 1271 доллар за квадратный метр. В зависимости от количества комнат ситуация была следующей. В однокомнатных квартирах за месяц квадратный метр жилья подешевел на 0,4% и составил 1347 долларов, или 48 тысяч долларов в абсолютном выражении. Квадратный метр двухкомнатных квартир стал легче на 1,3% и равен 1228 долларам, а в абсолюте — 54,65 тысячи долларов. «Квадрат» трехкомнатных квартир стоил 1183 доллара (72 250 долларов), а четырехкомнатных квартир — 1148 долларов (84 830 долларов).
Учитывая значительно увеличенный спрос на жилье, возникает вопрос: почему цены на квартиры снижаются? По мнению Николая Простолупова, сейчас в Минске наблюдается почти максимальный объем выставленных на продажу объектов. Предложение квартир на продажу в столице за последнюю неделю слегка увеличилось — плюс 1% по сравнению с предыдущим понедельником, с 14,8 тысячи объектов до 14,9 тысячи квартир. Предложение квартир в базе Realt за последний месяц выросло на 2 %, это несмотря на то, что в июне было продано рекордное количество квартир.
Из общего количества продавцов на прошлой неделе снизили цены на свои объекты 4% из них, а размер скидки составлял в среднем от одной тысячи до трех тысяч долларов.
Учитывая 15 тысяч выставленных на продажу квартир, мы получаем тот факт, что владельцы столичной недвижимости снизили цены на 25% квартир. На первый взгляд, показатель кажется значительным, но в прошлом году 30-35% предложений располагались со сниженной ценой (при меньшем количестве объявлений). Это может значить две вещи: во-первых, меньше людей заинтересовано в быстрой продаже своей недвижимости, а во-вторых, снижать цену дальше — невыгодно.
По мнению нашего эксперта, новый активный сезон продаж недвижимости начинается со второй половины августа и продлится до середины октября. Как будут вести себя на рынке потенциальные покупатели, не знает никто. По опыту прошлых лет, можно предположить, что на рынок придут небедные родители иногородних студентов, которые захотят решить квартирный вопрос своим детям. Но эти клиенты вряд ли создадут отдельную тенденцию. Потому что в это время студентам покупается несколько десятков квартир, не более.
Еще одним фактором, который мог бы изменить цены в ту или иную сторону более существенно, являются крупные застройщики. В них сегодня находится на руках около 3 тысяч готовых к продаже квартир. Продажи движутся с трудом, но собственники жилья не предлагают каких-то достаточно реальных скидок.
Мелкие организаторы строительства в последнее время были вытолкнуты с рынка жесткими социальными нормативами. Поэтому осталось лишь несколько крупных застройщиков, которые уверенно чувствуют себя на рынке практически без конкуренции.
За полгода средняя цена за квадратный метр снизилась на 25 долларов. Согласно базе, если средняя цена квадратного метра объявлений всех типов квартир, которые были опубликованы в январе, составляла 1335 долларов, то в июне средний показатель составил 1310 долларов за «квадрат».
При этом между январем и июнем долларовые цены успели пережить пик, подскочив до 1346 долларов за квадратный метр в марте. И это несмотря на резкий рост курса валют, трудности при снятии наличных, откат почти всех кредитных программ, которые только недавно заработали. Сейчас ситуация с ценами координальным образом изменилась.
Далеко не самые плохие квартиры в Минске продают до 40 тысяч долларов, если раньше варианты с такими ценами можно было найти только в Шабанах или в домах, которые пора бы уже сносить, потому что вряд ли найдутся деньги на их полную реконструкцию.
Цены на новостройки тоже изменились, но очень фрагментарно. Проекты, которые были уже на стадии возведения и обнародовали цены, своей линии поведения не меняли: цены подрастали по мере возведения домов и увеличения спроса. Например, цены в первом доме «Квартала на Грушевке», который сдают в этом году, выросли примерно на 100 долларов вместе с приближением к срокам сдачи.
Если сравнивать статистику Национального кадастрового агентства, то данные по общему количеству сделок с января по июнь 2021 и 2022 годов практически одинаковы: 7591 и 7834 соответственно. И это даже больше, чем в докризисном 2019 году, тогда за подобный период в Минске заключили всего 6973 сделки.
Среднемесячное количество сделок в столице колеблется от 1100 в начале года до 1300 ближе к середине.
По стране за полгода совершили 24 тысячи сделок, ситуация примерно та же, что и с Минском, количество сделок медленно растет от начала года до середины, если не считать март. В январе — 3450 сделок, в мае — 4180, а в июне — 4236. Из всех купленных за полгода квартир 3644 были однокомнатные, 2427 — двухкомнатные, 1266 — трехкомнатные и только 297 — с большим количеством комнат. Здесь ничего не изменилось, такая структура точно соответствует предыдущим сезонам. А вот спрос на частные дома упал по сравнению с тем же периодом 2021 года. По стране в этом году купили 12488 домов, когда в прошлом году — 14075. То есть, интерес к загородной недвижимости снизился на 11 %.
Из вышесказанного наш эксперт сделал несколько выводов. Во-первых, рынок продажи квартир пережил панику и вернулся в колею стабильного и очень медленного снижения цен. Стабильного, потому что покупательная способность пока невысока, а медленного, потому что многие варианты уже продаются на уровне или ниже той цены, за которую квартиру покупали изначально (в долларах). А количество предложений остается стабильно высоким.
При этом квартиры покупаются так же, как и в прошлом году. Количество сделок и структура покупок практически не изменились.
На рынке аренды, при все еще огромном предложении квартир, нет никакого стимула и возможности для возврата к предыдущим ценам.
В начале 2022 года цена метра с господдержкой, по данным Министерства строительства и архитектуры, составила 1176 рублей. Министр этого ведомства Руслан Пархамович рассказал, как собираются снизить цену на жилье.
— В строительстве жилья есть и сопутствующие расходы: проектирование, работы по желанию заказчика, технический надзор. Сегодня основное внимание отдано как раз этим сопутствующим расходам. Мы их очень тщательно анализируем. Думаю, что за счет этого и будем стремиться к еще большему сокращению стоимости строительства жилья с господдержкой, — рассказал министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович.
По его словам, цена на жилье будет скорректирована примерно на 3-5% в сторону удешевления. Руслан Пархамович отметил, что это также будет распространяться на стоимость коммерческого жилья. «Заказчики действуют по одним правилам и при строительстве жилья с господдержкой, и на коммерческом жилье».
Сергей КУРКАЧ
Совместные проекты ядерных технологий.
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
