Уходящий 2023-й стал для отечественного рынка недвижимости настоящей гонкой с постоянным увеличением скоростей. Весь год в столице рекордно увеличивалось количество сделок, росли цены на новостройки и на вторичное жилье, а дешевые кредиты только подогревали интерес к происходящему. В этом году риелторов ждали и изменения в тарифах. Каковы тренды этого рынка?
Почти все аналитики рынка жилищной недвижимости отмечают два очень важных момента. Первый — долгожданная стабильность на рынке. К сожалению, пандемия, экономическая неразбериха в мире и другие факторы, заставляли нас постоянно жить в предвкушении неприятностей. В этом же году все было относительно спокойно. Второй момент — либеральная финансовая политика в отношении ставок по кредитам. Были времена, когда покупатели брали кредиты под 20 и более процентов годовых, теперь же есть возможность кредитоваться под 14,5%. Неудивительно, что в этом году с привлечением кредитных средств покупается почти треть квартир. Понятно, что такая поддержка существенно расширяет возможности покупателей и поднимает активность рынка.
Как известно, недвижимость в наших реалиях остается самым понятным способом для сохранения своих сбережений. Кстати, индикатор интереса к этому рынку в качестве инвестиций — это повышенный спрос на маленькие квартиры, считают эксперты крупнейшего агентства недвижимости Минска. Сейчас такое жилье в столице расходится очень быстро. Люди понимают, что квартира никуда не денется: ее можно оставить детям, сдать в аренду, перепродать через несколько лет, чтобы купить побольше.
По сути, маленькие квартиры — это понятный, достижимый и ликвидный способ сохранения и приумножения сбережений для семей, относящихся к среднему классу. В Минске вообще в этом плане перекос цен. Здесь можно найти однокомнатную квартиру-студию в Минск Мира или Новой Боровой с хорошим ремонтом по цене 1700-2000 долларов за квадратный метр. В то же время в большой квартире с метражом около 150-200 метров, «квадрат» будет стоить 1100-1200 долларов. В этом случае спрос на недвижимость в сегменте премиум-недвижимости пока что не восстановился.
По сравнению с прошлым годом цены на вторичном рынке возросли, в среднем на 6%. По данным отделов жилищного портала, цена квадратного метра жилья по итогам сделок в ноябре в Минске составила 1374 доллара. Это в среднем. Стоимость «квадрата» однокомнатной квартиры стандартных потребительских качеств составляет 1300 долларов, двухкомнатной — 1180, а трехкомнатной — 1105 долларов. Средняя стоимость всей такой однокомнатной квартиры будет до 42 тысяч долларов, двухкомнатной — 57 тысяч долларов, трехкомнатной — 69,5 тысячи долларов.
Гораздо выше оцениваются квартиры, готовые к проживанию. Квадратный метр однокомнатных квартир с ремонтом равен уже 1650 долларов, двухкомнатных — 1450, трехкомнатных — 1350 долларов. Полная стоимость таких однокомнатных квартир — 54,5 тысячи долларов, двухкомнатных — 68 тысяч, трехкомнатных квартир — 79 тысяч долларов.
Исторический максимум цен мы наблюдали в октябре 2013 года — тогда средняя стоимость метра достигла 1734 долларов. На первичном рынке цены на квартиры в этом году возросли, в среднем, на те же 6%. Средняя цена квадратного метра в новостройках города по итогам ноября составила 1353 доллара. Для сравнения — исторический максимум был отмечен в ноябре 2014 года и составлял 1719 долларов.
Во-первых, это отложенный спрос, связанный с пандемией. Почти 1,5 года рынок «стоял». Свою роль сыграли относительно невысокая стоимость квадратного метра и рост предложения небольших квартир. Потому что, если мы вспомним тот же 2013 год, то тогда однокомнатные квартиры по метражу начинались с 42-45 «квадратов». Сейчас же на рынке достаточно вариантов 30-метровых квартир. То есть на рост спроса повлияли дешевизна квадратного метра, самих квартир (из-за их малых габаритов) плюс доступность кредитов. А еще по сравнению с 2013 годом возросла и средняя зарплата.
Сначала потихоньку, а потом все живее растет активность рынка недвижимости. В результате, вторичный рынок жилья растет третий год подряд. Если в 2019-м году в Минске было заключено 13 095 сделок, то в 2021-м их было более 14,5 тысячи, а в 2022-м — более 15,8 тысячи. В этом году мы ожидаем уже более 17,5 тысячи сделок. Этот год будет рекордным по активности для вторичного рынка. В этом году возрос спрос на качественные объекты — это квартиры в новых домах и квартиры с хорошей отделкой во всех сегментах жилого фонда. Дешевые квартиры постепенно вымываются с рынка, а цены на оставшиеся растут.
Эксперты прогнозируют, что кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости в следующем году не будет. При сохранении текущей кредитной политики со стороны Национального банка страны и тренда роста реальных доходов населения он будет активен. При этом следует обратить внимание на соотношение объемов продаж на первичном и вторичном рынках. В нашей истории были периоды, когда они заметно менялись. Так, несколько лет назад на вторичном рынке продавалось около 15 тысяч квартир в год, а в новостройках — около 17 тысяч. То есть, первичный рынок опережал вторичный. В уходящем же году, по оценкам аналитиков, количество сделок на первичном рынке снизилось до 10-12 тысяч (в прошлом году их было около 16-18 тысяч). Это объясняется, прежде всего, сужением предложения от застройщиков и опасениями покупателей вкладывать средства в строительство на длительный срок. Эти факторы, в свою очередь, повлияли и на рост активности покупателей на вторичном рынке квартир.
Если рынок новостроек будет и дальше уменьшаться в объеме, это приведет к дальнейшему увеличению спроса на готовое жилье и, как следствие, увеличение цен на вторичном рынке.
Самая новая тенденция этого сезона — апартаменты. В Минске все большую популярность набирает такой тип недвижимости. Апартаменты — по сути те же квартиры, но в них можно не только жить, но еще и вести бизнес. Новый формат у нас (но не российского и мирового рынка, где этот механизм является очень популярным для мелкого и среднего инвестора) стал довольно значительным по объему в жилом комплексе Минск Мир. Это единственный на сегодня формат жилья, пригодного как для проживания, так и регистрации и ведения малого и среднего бизнеса. Небольшой метраж, низкая стоимость квадратного метра и выгодные условия по рассрочке и кредитованию делают этот формат недвижимости действительно привлекательным.
Сложно пока давать свой анализ по рынку апартаментов, ведь это абсолютно новый тип недвижимости для Минска, и готовых больших комплексов пока что нет. Кстати, в апартаментах можно зарегистрироваться, а значит, и коммунальные услуги будут оплачиваться по меньшим тарифам. Кроме того, нормы для жилых помещений на апартаменты не распространяются. Таким образом, были отменены огромные коммунальные тарифы для юридических лиц, которые связаны с коммерческой недвижимостью и нежилым фондом.
Кроме того, в принятом постановлении правительства о тарифах прописана возможность делать скидки, появилось более четкое описание многих процессов (к примеру — введено ясное определение «подбора вариантов»). Исключительное большинство агентств недвижимости оценивает эти изменения положительно и считает их прогрессивным событием для рынка недвижимости страны.
Определено, что агентства не могут одновременно работать с покупателем и продавцом. Поскольку они преследуют разные цели (один хочет продать дороже, второй — купить дешевле), то находятся в состоянии перманентного конфликта интересов. Поэтому гораздо проще выстраивать работу, если у каждой стороны есть свой договор на риелторскую услугу и свой профессиональный представитель интересов по сделке.
Это подтверждает и статистика — не менее 50% покупателей, приходящих за конкретной квартирой, настаивают на заключении договора. Так комфортнее, спокойнее и безопаснее. Договор дает покупателю возможность иметь страховку, своего «личного» а не «общего» квалифицированного специалиста, право требовать от риэлтерской компании выполнения обязательств и услуг, которые не очень нужны продавцу.
Агентству договор дает возможность корректно работать в интересах покупателя с персональными данными продавца и третьих лиц, причастных к сделке. Скорее всего уже скоро сильно возрастет количество совместных сделок между различными агентствами, представляющими интересы продавца и покупателя.
Многие эксперты отмечают, что на рынке аренды жилья в течение всего года сохранялась благоприятная тенденция. В конце лета и начале осени не случилось традиционного студенческого бума, что было ожидаемо, так как в Минске открывается все больше общежитий для учащихся. Поэтому всегда были предложения под любой бюджет и не было резких скачков стоимости аренды.
С приходом холодов наблюдается спад на рынке загородной недвижимости. В частности, в сегменте отремонтированных готовых дач со всеми коммуникациями, которые пригодны для круглогодичного проживания, отмечается заметное снижение цен.
Если летом дачу до 25 километров от Минска с ремонтом и коммуникациями можно было купить за 50-60 тысяч долларов, то некоторые собственники такой недвижимости понизили цены до 40 тысяч долларов.
Если мягко описать ситуацию, то в последнее время рынок офисной недвижимости переживает определенные трудности. Объемы предлагаемых в аренду офисов на историческом максимуме — в Минске вакантны более 200 тысяч квадратных метров. Для сравнения, в 2019-м их было около 40 тысяч «квадратов» пустых площадей.
При этом в торговом и складском сегменте, в отличие от офисного, все иначе. Основной стресс для рынка торговой недвижимости пришелся на 2020-й, но уже к концу года ситуация улучшилась. В последующие два года рынок торговли чувствовал себя стабильно, сохранив спрос и арендные ставки. Стоит отметить, что сегодня в Минске достаточно торговых центров, что подтверждается увеличением сроков их заполнения. Новые ТЦ будут востребованы только в районах с новой жилой застройкой при отсутствии инфраструктуры подобного формата.
Сергей КУРКАЧ
Совместные проекты ядерных технологий.
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
