У мінулым годзе на рынку жылой нерухомасці Мінска былі пастаўлены рэкорды па колькасці продажаў кватэр. Але трэба памятаць, што купля любога жылля — працэс адказны, бо схема яго набыцця часам заблытаная. У гэтым выпадку трэба быць гатовым да пераадолення цяжкасцяў, каб пазбягаць непрыемнасцяў. Мы раскажам некалькі рэальных гісторый з прыкметамі праблемнай нерухомасці і параім, якія дзеянні неабходна распачаць, каб купля была бяспечнай.
Быў адзін такі выпадак, калі пасля куплі жылля праз нейкі час з'яўляюцца спадчыннікі мінулага ўладальніка кватэры і прад'яўляюць правы на яе. У гэтым выпадку разбірацца з кватэрамі прыйдзецца ўжо ў судзе. А сітуацыя была такая.
Пэўны час назад маладыя людзі развяліся і ніяк натарыяльна не вызначылі лёс сваёй нерухомасці. Былы муж з'язджае за мяжу, дзе праз некалькі гадоў памірае. Прайшоў час, жонка тут, у Беларусі, сабралася прадаць кватэру. І адразу ўзнікае пытанне: а ці не ажаніўся яе былы муж зноў, ці няма ў яго дзяцей, законных спадчыннікаў, якія могуць аб'явіцца ў самы нечаканы момант?
Таму, калі кватэру прадаюць маладыя мужчына ці жанчына, якія цяпер не жанатыя, не замужам, рыэлтары (або будучыя ўласнікі жылля) едуць у архіў загса і правяраюць, ці не былі прадаўцы ў шлюбе на момант набыцця жылля. У гэтым выпадку верыць на слова — сабе даражэй.
Спецыялісты па нерухомасці папярэджваюць: асабліва ўважлівым трэба быць, калі прадае кватэру чалавек, які знаходзіцца на ўліку ў псіханеўралагічным дыспансеры.
Напрыклад, быў выпадак, калі жанчына прадавала кватэру, і па асабовым рахунку эксперты ўбачылі, што на кватэру быў аформлены дагавор дарэння двухгадовай даўнасці. Аформіла дароўную сястра гэтай жанчыны. Дык вось сястра, якая афармляла дароўную грамату, на той момант знаходзілася ў псіхдыспансеры. У дзень афармлення дароўнай яе з дыспансера вызвалілі, узялі даведку, што яна на той момант нібыта здаровая, а потым яе ў дыспансер зноў вярнулі — прызналі хворай. Спецыялісты ў той сітуацыі параілі пакупніку адмовіцца ад гэтай здзелкі. Бо не выключана, што сястра, якая аформіла дароўную, можа вярнуцца з медустановы і запатрабаваць кватэру.
У свой час некаторыя людзі зараблялі шляхам ашуканскіх схем, выкарыстоўваючы статус па псіхічным здароўі. У нас у заканадаўстве ёсць такая фармулёўка, як «не аддаваў справаздачу ў сваіх дзеяннях». Вось адзін з такіх выпадкаў.
Пажылая жанчына прадавала кватэру не праз агенцтва, а праз тры месяцы пасля продажу з'явілася ў суд, дзе пачала плакаць і распавядаць суддзі, што некалькі месяцаў таму адчувала сябе вельмі дрэнна, і ўрач ёй прапісаў прэпараты. Як вынік — яна не памятае, як прадала кватэру і факт перадачы грошай. І суд прызнаў гэтую здзелку нікчэмнай, гэта значыць, усё вырашылася не на карысць добрасумленнага пакупніка, а кватэру зноў перадалі гэтай жанчыне. Але не прайшло і паўгода, як яна зноў з'явілася ў суд. І толькі пасля гэтага ёю зацікавіліся праваахоўныя органы.
Практыка паказвае, што не ўсе ўласнікі з запазычанасцямі па аплаце камунальных паслуг гатовыя ў гэтым прызнацца. Асабліва адчайныя ўласнікі нерухомасці спадзяюцца на тое, што пакупнік не стане правяраць аплату камуналкі і доўг пяройдзе яму пасля пакупкі.
Зразумела, што ў дадзеным выпадку гаворка ідзе не аб пратэрміноўцы ў 1 месяц, а аб буйной суме доўгу. Якія паслугі павінны быць аплачаны прадаўцом да здзелкі?
Асноўныя камунальныя плацяжы прыходзяць штомесяц у «жыроўцы» ад разлікова-даведачнага цэнтра (РДЦ) або таварыства ўласнікаў. Іх трэба аплачваць у тэрмін, не пазней за 25 чысла бягучага месяца за мінулы месяц. Далей ідуць электраэнергія, газ, тэлефон і інтэрнэт. Што тычыцца інтэрнэту, то пры перадачы кватэры новаму ўласніку трэба дамовіцца аб тым, што будзе адбывацца з абсталяваннем, якое выдаецца правайдарам. Напрыклад, мадэм. Абсталяванне можна перааформіць на новага ўласніка, калі ён плануе пакінуць абслугоўванне таго ж правайдара. Пры скасаванні дагавора на абслугоўванне ўласнік абавязаны здаць абсталяванне свайму правайдару.
Як засцерагчыся перад купляй кватэры? Даўгі па камунальных плацяжах лёгка праверыць. Перад здзелкай або ў момант перадачы аб'екта ад прадаўца да пакупніка прадавец павінен мець пры сабе квітанцыі аб аплаце ўсіх паслуг. Або выпіску з электроннага дакумента аб аплаце дадзеных плацяжоў па «жыроўцы», калі паслугі аплачваюцца праз АРІП.
Калі вы не давяраеце прадаўцу, то з ім можна сесці і праверыць усе аплаты па нумары асабовага рахунку. Абавязкова ўдакладніце, ці ўсталяваны прыборы ўліку электраэнергіі, вода- і газазабеспячэння. Зверце фактычныя і аплачаныя паказчыкі. Бываюць выпадкі, калі нядобрасумленныя грамадзяне перадаюць у абслуговую арганізацыю заніжаныя паказчыкі прыбораў.
Калі ёсць падазрэнні, што прыбор няспраўны, бо паказвае занадта высокія ці занадта нізкія паказчыкі, то звярніцеся ў профільную арганізацыю. Ва ўласніка павінен быць заключаны дагавор на абслугоўванне з водаканалам, энергазбытам і Мінгазам. Спецыяліст не толькі праверыць паказанні прыбора, але і вызначыць няспраўнасць (спраўнасць) прыбора ўліку або абсталявання. Напрыклад, газавай пліты або калонкі.
Калі сума доўгу вялікая і выканаўчы працэс пачаўся, то такую кватэру нельга будзе купіць да поўнага пагашэння доўгу. У дадзеным выпадку ёсць два варыянты. У першым уласнік аплачвае доўг і здымае забарону на продаж. Пасля гэтага пачынаецца падрыхтоўка да продажу жылля.
Па другім варыянце, сума, за якую ўласнік прадае нерухомасць, можа быць зменшана на суму доўгу. У такім выпадку без дапамогі прафесійных рыэлтараў, якія змогуць правільна аформіць дакументы, абысціся будзе складана. Доўг аплачваецца, забарона здымаецца, і пачынаецца падрыхтоўка да продажу.
Цікава, а ці абавязаны новы ўласнік аплачваць даўгі папярэдняга ўладальніка нерухомасці? Аказваецца, што вас не могуць абавязаць аплачваць доўг былога ўласніка. Адказнасць за запазычанасць па аплаце камунальных паслуг ляжыць не на самім аб'екце, а на ўласніку, які там жыве або жыў. Доўг не пераходзіць новаму ўласніку ў выпадку продажу аб'екта, а застаецца за былым уладальнікам.
Але гэта ў тэорыі, а на практыцы РДЦ або сельсавет цалкам могуць патрабаваць ад вас аплаты доўгу, ды яшчэ і выстаўляць пеню. Калі вы ўсё ж купілі аб'ект з запазычанасцю, то першае, што трэба зрабіць, — паведаміць абслуговай арганізацыі аб змене ўласніка. Таксама неабходна перааформіць асабовыя рахункі на сваё імя і заключыць новыя дагаворы на абслугоўванне. У якасці пацвярджэння можна прыкласці копію дагавора куплі-продажу і пасведчання аб дзяржаўнай рэгістрацыі пераходу права ўласнасці. Рэкамендуецца зафіксаваць паказанні ўсіх лічыльнікаў на момант куплі кватэры.
Пры куплі кватэры з асцярожнасцю неабходна ставіцца да той, у якой зроблена неўзаконеная перапланіроўка, папярэджваюць спецыялісты.
Нагадаем, што, згодна з заканадаўствам, кватэра павінна прадавацца ў адпаведнасці з тэхнічнымі характарыстыкамі, названымі ў тэхпашпарце. Складанасці ўзнікаюць тады, калі людзі робяць такую перапланіроўку, якую нельга ўзаконіць.
Так, напрыклад, у старых панэльных дамах многія калісьці высякалі ў вентыляцыйнай шахце на кухні нішу пад халадзільнік. Злучэнне балкона або лоджыі з жылым ацяпляльным памяшканнем (сустракаецца вельмі часта) — гэта таксама неўзаконеная перапланіроўка. Гэтага рабіць катэгарычна нельга і ўзаконіць немагчыма, лічаць эксперты другаснага рынку нерухомасці. А тое, што нельга ўзаконіць, паводле заканадаўства, трэба прывесці ў першапачатковы стан. Пакупніку, які бачыць такія парушэнні, варта адмовіцца ад набыцця кватэры.
Купля кватэры з прапісанымі людзьмі — яшчэ адзін непрыемны сюрпрыз, які можа чакаць пакупніка. Сітуацыя можа выглядаць так: у кватэры жылі вялікай сям'ёй, потым дзеці выраслі, адзін з двух (трох) дзяцей з'ехаў за мяжу і не выпісаўся. Уявім, што ён ужо даўно жыве за мяжой, уладкаваўся там, рэдка прыязджае. Праходзіць час, бацькі, якія пражывалі ў гэтай кватэры, памерлі. Уступіла ў правы спадчыны другое дзіця, якое жыве тут, у Беларусі. Потым гэты чалавек вырашае прадаць кватэру. І ўзнікае праблема. Асабовы рахунак паказвае, што ў кватэры прапісаны яшчэ адзін чалавек, які ўжо даўно жыве, скажам, у Аўстраліі. А бывае, што людзі не размаўляюць, роднасныя сувязі не падтрымліваюць. Як вырашаецца гэтая праблема?
Па заканадаўстве, пры продажы кватэры павінна быць ад кожнага прапісанага згода на продаж. Калі прапісаны не сваяк, то яго можна выпісаць па судзе. Са сваякамі складаней.
Калі члены сям'і маюць зносіны, чалавек, які знаходзіцца за мяжой, можа перадаць даверанасць, у якой будзе напісана, што ён просіць зарэгістраваць яго па іншым месцы жыхарства. І асоба, на якую ён аформіў даверанасць, можа яго перарэгістраваць па новым месцы жыхарства. Гэта адзін з самых простых спосабаў.
Шэраг складанасцяў з'яўляецца, калі члены сям'і не падтрымліваюць зносіны. У гэтым выпадку прыйдзецца даказваць, што сваяк не з'яўляецца ў краіне ўжо шмат гадоў. Зразумела, гэта зойме нямала часу, але такім чынам можна выпісаць чалавека па судзе.
Неабходна таксама праверыць, ці няма выпісаных з кватэры, якія цяпер асуджаны. Па законе, вярнуўшыся, такі чалавек мае права прапісацца і жыць у гэтай кватэры. Значыць, кватэра была прададзеная без яго ўдзелу, калі ён быў асуджаны.
Такія сітуацыі таксама сустракаюцца, чалавек прыязджае і кажа, што ён будзе тут жыць. У падобных выпадках лепш купляць кватэру з дапамогай агенцтва. Там абавязкова ўдакладняць, як кватэра набывалася, на якой падставе гэты чалавек быў прапісаны, ступень яго сваяцтва з людзьмі, якія збіраюцца прадаць кватэру.
Сяргей КУРКАЧ
Сумесныя праекты ядзерных тэхналогій.
