Какие изменения на вторичном рынке жилья

Начало года на рынке жилья выступает периодом «раскачки» для покупателей. Интенсивный рост покупательской активности обычно начинается только весной. Но не в этом году — первый квартал был не менее активен, чем весна прошлого года. По сведениям отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», количество проданных по Минску квартир за январь-март этого года на 24% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.

Продавцы зашевелились

По мнению аналитиков жилищной сферы, начало года ознаменовалось рекордно низким количеством предлагаемых на продажу квартир — чуть больше пяти тысяч, в то время как средний уровень составляет от 7 до 7,5 тысячи квартир.

Интенсивное сокращение объема предложения началось еще во второй половине прошлого года и заметно ускорилось в последние его месяцы. Отчасти это происходило из-за высокой покупательской активности, которая базировалась на подешевевших кредитах и позитивных ожиданиях в отношении роста доходов. Но также отмечались и случаи снятия некоторыми продавцами квартир с продажи в ожидании еще большего роста цен.

Весь январь и февраль особых изменений в количестве предлагаемых на продажу квартир не было — покупатели чувствовали явную ограниченность выбора. Но уже с марта рынок начал наполняться свежими предложениями и за месяц количество квартир выросло на 6%. В частности, на рынок стали выходить продавцы, которые откладывали продажу недвижимости до еще большего увеличения цен.

— Поскольку большинство сделок совершаются в формате «цепочек», когда одна квартира продается с целью приобретения другой с доплатой, то смысла в откладывания продажи нет, поскольку покупать другую квартиру нужно будет также по более высоким ценам, — комментирует ситуацию заместитель директора по продажам на вторичном рынка жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — В период нестабильности на рынке, будь то рост или снижение цен, стоит ли покупать квартиру именно сейчас или нужно подождать? Если говорить о «сегодня», то текущий момент однозначно благоприятный для покупки жилья, так как цены еще не сильно выросли по сравнению с тем дном, до которого они опустились в 2016 году, да и кредиты выступают действующими помощниками.

Следует отметить, что достаточно высокая активность покупателей позволяет продавцам выбрать лучшее по цене предложение от потенциального покупателя. Однако, доходы таких покупателей не настолько высоки, чтобы продавец мог излишне «задирать» цену.

«Квадрат» подрос сразу на 200 рублей

В течение первого квартала цены продолжали ежемесячно увеличиваться. Продавцы, уловив тенденцию роста цен, стали активно выставлять квартиры на продажу вовсе не по демократическим ценам прошлого года. В результате только за март цены предложения выросли на 2%, а по сравнению с декабрем прошлого года — на 5%.

В результате оформленных за январь-март сделок, одно- и двухкомнатные квартиры стандартных потребительских качеств подорожали практически на 200 рублей за квадратный метр, а трехкомнатные на 100 рублей за «квадрат».

Цены на готовые к проживанию квартиры зависели как от качества ремонта и оставшейся мебели/техники, так и от возраста дома. При этом в ряде случаев местонахождение не оказывало существенного влияния. Например, если квартира располагалась в доме ранее 2000 года постройки и могла похвастаться свежим ремонтом, то местоположение не имело существенного влияния на цену. Большее значение имело качество ремонта. В то же время цены на квартиры с уже не свежим ремонтом гораздо сильнее зависели от территориального размещения.

Средние цены сделок с квартирами вторичного рынка на март 2018 года

Отсутствие дешевого

Одна из особенностей текущей ситуации в том, что с рынка фактически исчезли дешевые квартиры. И то, что сейчас предлагается дешевле чем за 2 тысячи рублей за квадратный метр, то это жилье, как правило, обладает какими-то существенными изъянами — либо расположено в самых отдаленных или неблагополучных районах, либо потребует просто астрономических усилий для приведения его в жилой вид.

Около 40% потенциальных покупателей предпочитают квартиры в новостройках и домах, построенных после 2010 года. Однако, существенный рост цен на современные каркасно-блочные дома заставляет покупателей рассматривать квартиры в других сегментах рынка.

Во второй половине прошлого года, вместе с ростом цен, количество иногородних покупателей стало уменьшаться. Но в этом году мы снова видим их возвращение. От месяца к месяцу их количество нестабильно, но в среднем покупателей из регионов около 14% от общего числа сделок.

Сектор по работе с ипотекой

Сейчас вторичный рынок жилья по-прежнему активно поддерживается банковскими кредитами. Более 30% квартир на рынке приобретается с использованием кредитных средств. Как правило, покупатель привлекает кредиты для доплаты той суммы, которая отсутствует при покупке квартиры большей площади или размене. Несмотря на то, что количество кредитных программ не сравнится с количеством предлагаемых на продажу квартир, все равно, для многих покупателей именно взятие кредита представляет основную трудность.

Чтобы упростить для покупателей приобретение квартиры в кредит, крупнейшие агентства сформировали свой собственный сектор по работе с ипотекой и заключили партнерские отношения с большинством банков. Благодаря этому у клиентов появилась возможность выбрать квартиру (как новостройку, так и вторичного рынка) и подать заявку на получение кредита одновременно — просто из офиса, что значительно упрощает и ускоряет решение жилищного вопроса.

Три возможных сценария

Чего ожидать в дальнейшем? Снизить уровень спроса может только рост цен и, соответственно, рост кредитной нагрузки. При сохранении существующих на рынке тенденций, рост цен на рынке возможны в течение следующих нескольких месяцев. При этом будет накапливаться объем предложения квартир, выставленных на рынок по завышенной цене.

Следует учитывать, что не менее 70% сделок на рынке «цепные» и они фактически базируются на доплате, которую вносит покупатель. Рост цен на квартиры повлечет за собой увеличение объема доплаты и увеличение размера требуемого для покупки кредита. При отсутствии роста доходов населения, обслуживание задолженности по кредитам будет становиться менее доступным, даже при низких ставках на кредит. В результате количество заключенных сделок на рынке будет снижаться и повлечет за собой стабилизацию цен, а в дальнейшем и их падение.

Рассмотрим второй сценарий. В случае, если ставки по кредитам вырастут (даже незначительно), а белорусский рубль будет оставаться стабильным, что тогда?

В этом случае в течение одного-трех месяцев цены стабилизируются при одновременном снижении объема на рынке сделок. Фактически, рост кредитов, в полугодовой перспективе, повлечет за собой откат цен — в пределах 2-5%.

По третьему сценарию существенно растут ставки и иностранная валюта. Это, пожалуй, самый критический сценарий. При значительном увеличении ставок кредитования и росту обменного курса USD в течение нескольких месяцев может произойти так называемый обвал рынка, когда цены пойдут вниз при минимальном количестве существующих сделок.

Метр бьет рекорды

Средняя цена предложения квартир в Минске выросла до 1300 долларов за метр впервые с начала 2016 года.

Как сообщают эксперты Rеаlt.bу, за последнюю неделю она увеличилась еще на два доллара. Такая высокая цена жилья в Минске последний раз фиксировалось в январе 2016 года. Сейчас цена предложения однокомнатных квартир равна 1394 долларам за квадратный метр, двухкомнатных — 1300 долларам, трехкомнатной — 1241 доллару за «квадрат».

Цены на недвижимость растут с июля 2017 года. Тогда был зафиксирован десятилетний минимум — 1133 доллара за метр.

Следует заметить, что приведенные цифры — это цены, которые выставляют продавцы. Средняя цена реально заключенных сделок в марте составляла 1 236 долларов за квадратный метр.

Сергей КУРКАЧ