По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, практически за последний месяц лета в Минске состоялась целенаправленная скупка недорогих квартир.
На рынке произошел некий парадокс. С одной стороны в мире, и в нашей стране, в частности, наблюдается угасание частной финансовой активности. Причин тому масса — нехватка денег у населения, прекратился рост зарплат, частный бизнес очень ограничен из-за пандемии. Но, в то же время, отложенный, почти на два года, спрос на отдельное жилье никуда не делся. И, как только ситуация с коронавирусом нормализовалась, клиенты тут же «выстроились в очередь» за жильем. Причем, по словам Николая Простолупова, повышенный спрос наблюдался на все категории квартир. Единственным параметром такого жилья выступала цена. И за месяц бюджетные квартиры были вымыты с рынка.
Сейчас на рынке сложилась какая-то патовая ситуация. Около половины хозяев продаваемых квартир (примерно 6 тысяч) выставили свое жилье по нереальным, завышенным ценам. Они продают свои объекты по полгода и больше. Такие люди считают, что в данной ситуации (когда растут ценники на изделия из железа и дерева) жилье в дальнейшем будет только дорожать. Часть клиентов (примерно 4 тысячи) занимают выжидательную позицию, они готовы пойти на скидки, но колеблются. В результате в Минске ежемесячно фиксируется только 1200-1300 сделок по реальным ценам, которые слегка отличаются от изначально заявленных. И, как только на рынок попадает бюджетная квартира, она тут же (в течение дня, двух) находит своего хозяина.
Как отмечает аналитический центр Realt.by, индекс цен вторичного рынка жилья нашей столицы за последнюю неделю не изменился и составил 1216 долларов за квадратный метр. Средняя цена квартир в новостройках Минска за это время увеличилась на 0,3% и равна в данный момент 1334 долларов за «квадрат». Разрыв между средним уровнем цен первичного и вторичного рынков составляет 118 долларов за квадратный метр в пользу новостроек. А это значит, что наш эксперт достаточно точно описал состояние дел — после небольшого снижения в конце августа — начале сентября цены на квартиры в белорусской столице остаются на прежнем уровне.
Этот аналитический центр отмечает, что динамика объема предложения, наоборот, остается положительной. Количество выставленных на продажу объектов жилой недвижимости за последнюю неделю выросло на 2 %. Наиболее ощутимым прирост объектов был в сегменте трехкомнатных квартир — плюс 3% за последние семь дней. Однокомнатных и двухкомнатных квартир стало больше на 2% в обоих случаях. Количество объявлений о продаже четырехкомнатных квартир в базе данных практически не изменилось.
Напомню, что максимальное количество квартир на продажу было зафиксировано в апреле этого года (16 032 объектов), а самое малое — в феврале (8 482). Нынешний показатель предлагаемых квартир (12 526 объектов) является вполне достаточным для стабильной работы рынка.
Мониторинг цен предлагаемых квартир показывает, что месторасположение жилья существенно влияет на его ликвидность. Так, самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Заводском районе — в Шабанах (41200 долларов), в районе улицы Ангарской (44200) и Чижовке (44800 долларов). Недорого просят за однокомнатные квартиры в Партизанском районе — в микрорайоне Тракторный Завод (42100) и в районе улиц Багратиона, Менделеева, Уральская и Столетова (45500 долларов). Самые дешевые небольшие квартиры предлагаются в Октябрьском районе — в Курасовщине (45600) и Соколе (46600 долларов).
Средние цены на однокомнатные квартиры держатся в Ленинском районе (54700), в Советском (56800) и Фрунзенском (55900 долларов) районах. Планку «выше среднего» и элитного жилья имеют однокомнатные квартиры Первомайского района (65400) и Центрального района (71500 долларов).
Теперь о тенденциях. Ценовой тренд за прошедшую неделю слегка изменил свою направленность. Сейчас двухкомнатные квартиры немного подешевели, темпом минус 0,1% за 7 дней, а однокомнатные — наоборот прибавили 0,1%. Другие типы квартир показывают уверенную ценовую стабильность.
Среди районов города динамика цен на квартиры за последние семь дней в основном не превышала плюс-минус 0,1%. Исключением стали Октябрьский и Партизанский районы, где за неделю квадратный метр прибавил в среднем по 0,4 %, а также Первомайский, где квартиры, наоборот, стали дешевле на 0,3 %. Небольшой минус показали Московский и Советский районы. Если оценивать состояние рынка коротко — он стабилен, цены медленно, но уверенно ползут вниз.
Пока продавцы в полной мере не идут на снижение цен, считают аналитики рынка жилищной недвижимости. Выставляя квартиру на продажу, они ориентируются на цифры, которые видят в интернете.
А там продаются «голые стены» в новостройках по ценнику не ниже 1200 долларов за квадратный метр. «Такие квартиры в новостройках продаются, как общее помещение, без перегородок, без унитазов и прочей сантехники, без электрики, без ничего. По разным оценкам, сегодня у застройщиков накопилось такого пустующего жилья, из которого можно сформировать 6–7 тысяч полноценных квартир», — говорит Николай Простолупов.
Другой вопрос - ожидание резкой девальвации. Не секрет, что многие экономические эксперты ждали после августа прошлого года экономического обвала и последующего снижения цен. Но наступил 2021 год, курс доллара пока стабилен, а в последнее время наш рубль стал еще сильнее. Но ожидание возможной девальвации никуда не делось, и, чтобы избавиться от этих фобий, нужно время.
А пока у людей назрело желание решить жилищный вопрос, если есть такая возможность. Потому что большинство покупает квартиру не тогда, когда это выгодно, а когда нужно отдельное жилье. Те покупатели, которые сейчас активничают на рынке, решают свой жилищный вопрос просто потому, что это необходимо.
Что будет с ценами на недвижимость? Вопрос сложный. В начале текущего года цена пиломатериалов в нашей стране увеличилась более чем в два раза по сравнению с прошлым сезоном. Это произошло из-за роста цен на древесину в США, а в следствии — и на всем мировом рынке. Дело в том, что этот товар продается в Беларуси через биржу и цена на него формируется на основании спроса и предложения. Подорожание древесины сказалось и на ценах на другие стройматериалы, которые тоже стали дороже. Недавно Минстройархитектуры даже решило регулировать цены на 33 позиции стройматериалов.
Но, возможно, в скором времени как минимум пиломатериалы начнут дешеветь и без госрегулирования. Дело в том, что цена фьючерсов на пиломатериалы в США упала до минимального уровня, а ценники на древесину в США практически вернулись к допандемическому уровню.
Николай Простолупов считает, что в нашей стране цена на жилье так резко меняться не может, как на Западе. У нас ценообразование более тонко устроено. Скорее всего, цены на вторичное жилье будут иметь тенденцию на понижение, но достаточно слабое. Не более 0,5% в месяц. Поэтому, к началу следующего года ожидается удешевление квартир на вторичном рынке, но не более чем на 1,5–2%.
Наш эксперт не ожидает, что динамика снижения цен будет крепнуть, ведь 80% сделок на рынке альтернативные. Продавая квартиру, люди ищут жилье взамен. Цены могут упасть глубже обычного, только если на рынке появится большое количество новостроек по 750–800 долларов за «квадрат», однако предпосылок для этого сейчас нет.
В Минске в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий еще остается чуть более 188 тысяч граждан. Это треть от общего количества очередников в стране. Начальник управления жилищной политики Мингорисполкома Елена Лукашевич говорит, что больше всего нуждаются — в Заводском, Московском и Фрунзенском районах. Меньше всего — чуть более 8 тысяч — в Центральном.
Для нуждающихся в улучшении жилищных условий квадратные метры в основном возводят гиганты панельного домостроения — МАПИД, Минский домостроительный комбинат, завод эффективных промышленных конструкций.
Средняя стоимость одного квадратного метра жилья для нуждающихся, возводимого с ограниченным доходом застройщика в 5%, не превышает 1700 рублей, жилье в панельном исполнении чуть дороже — 1800–2000 рублей. Елена Лукашевич обратила внимание: чтобы обзавестись недвижимостью, необязательно ждать направления на строительство от администрации района — в столице реализуется несколько проектов, где жилье предлагается всем очередникам независимо от даты постановки на учет. Кроме того, подобные предложения периодически появляются в городах-спутниках.
— Уже заселены два дома в Смолевичах. Второй дом, состоящий из 192 квартир, набрал более 800 желающих. Квадратный метр там тогда стоил 1200 рублей, — отметила госпожа Лукашевич.
Чтобы определить, кто станет его новоселами, руководствовались датой постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, в результате жилье досталось тем, кто дольше находился в очереди. На данный момент сформированы и строятся еще три дома в спутнике, кроме них предстоит возвести шесть многоэтажек для очередников. Вслед за Смолевичами скоро начнется освоение еще одного спутника — Фаниполя.
Сергей КУРКАЧ
Фото: pixabay.com
Совместные проекты ядерных технологий.
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
