Падводныя рыфы долевага будаўніцтва

У апошнія гады нам не раз давялося чуць гісторыі аб людзях, якія "апякліся" на долевым будаўніцтве: яны былі вымушаны фінансаваць будаўніцтва сваіх кватэр ледзь не з закладкі фундамента, а ў выніку альбо засталіся ні з чым, альбо марнуюць час на доўгія судовыя разбіральніцтвы. Безумоўна, прасцей за ўсё купляць гатовае памяшканне і не залежаць ад надвор'я на рынку будаўніцтва. Аднак і грошы на такі варыянт ёсць далёка не ва ўсіх.

Дом №2 у квартале мінскіх вуліц Гарэцкага—Янкоўскага даўно папоўніў спіс праблемных даўгабудаў. Узводзіць шматпавярховік пачалі напрыканцы 2009 года. Аднак праз паўтара года, якраз падчас фінансавага крызісу, будаўніцтва дома рэзка затармазілася. Зараз жа працэс зноў ажыў. Мінгарвыканкам выдаў прадпісанне фірме-забудоўшчыку — адкрытаму акцыянернаму таварыству "Маналітград" здаць аб'ект да 15 верасня. Аднак жарсці вакол дома бурляць нежартоўныя. І прычына таму — непаразуменне дольшчыкаў і забудоўшчыка вакол унесеных за ўзведзеныя памяшканні грошай.

"Мы свае абавязацельствы выканалі ў поўным аб'ёме"

Дольшчыца Галіна (<І>імя зменена па просьбе субяседніцы. — Аўт.) паказвае мне таўшчэзную пачку дакументаў. Дагавор аб долевым будаўніцтве офіснага памяшкання, шматлікія лісты ад забудоўшчыка з патрабаваннем даплаціць па новых цэнах, рашэнні гаспадарчых судоў, звароты ў розныя інстанцыі...

— Дванаццаць дольшчыкаў, сярод якіх і я, заключалі дамовы з "Маналітградам"

неўзабаве пасля пачатку будаўніцтва ў снежні 2009 года. Мы аплачвалі ўбудаваныя памяшканні на першым паверсе. Узвядзенне сяміпад'езднага дома павінна было доўжыцца самае большае два гады. І менавіта за гэты тэрмін мы павінны былі ўнесці ўсе плацяжы. Усё, што патрабаваў ад нас дагавор, мы выканалі ў поўным аб'ёме. Аднак праца на будоўлі ў 2011 годзе спынілася. Нам патлумачылі прычыну — катастрафічны недахоп грошай.

"Маналітград" мінулай зімой пачаў масава высылаць юрыдычным асобам-дольшчыкам звароты з патрабаваннем даплат. Калі ў 2010 годзе дамовы заключаліся з коштам квадратнага метра ў 3-3,2 мільёна рублёў (у той час — 1060 долараў), то цяпер арганізацыя патрабуе пераліку, што павышае ранейшы кошт у два з паловай разы — да 8,5 мільёна. Па стане на дату пачатку будаўніцтва грошы патрабуюцца велізарныя — 2900 долараў за метр.

Галіна апелюе да ўказа Прэзідэнта № 396. Згодна з ім, забудоўшчык не можа павялічваць кошт квадратнага метра, калі здае ў эксплуатацыю дом пазней за зацверджаныя тэрміны па сваёй віне. Але...

— Новы кошт вызначыла Служба ведамаснага кантролю пры Міністэрстве будаўніцтва і архітэктуры, куды звярнуўся забудоўшчык. Мы столькі плаціць не пагаджаліся — у дагаворы пазначана, што цана квадратнага метра прызнана нязменнай. Тады "Маналіт-
град" сёлета ў лютым звярнуўся ў Гаспадарчы суд Мінска з патрабаваннем прызнаць дагавор мізэрным. Аднак іск быў адхілены, і суд прызначыў правядзенне новай экспертызы кошту за квадратны метр датычна кожнага дольшчыка. Эксперты ацанілі квадратны метр прыкладна на мільён даражэй у параўнанні з сумай у першапачатковым дагаворы. Нават і тая розніца, якая атрымалася, у маштабе цэлага памяшкання азначае тысячы долараў, — зазначае Галіна.

Сапраўдныя прыгоды пачаліся месяц таму, калі з'явіліся вынікі судовай экспертызы. Забудоўшчык не захацеў працягваць гэтую гісторыю далей і вырашыў скасаваць дамовы з дольшчыкамі ў аднабаковым парадку. Лісты з гэтым паведамленнем людзі атрымалі 2 жніўня. Пікантнасці ў сітуацыю дадае той факт, што згодна з адным дагаворам, заключаным яшчэ ў 2009 годзе, чарговае судовае пасяджэнне прызначана на канец жніўня...

"Нам дом дабудоўваць трэба..."

У сваю чаргу, ААТ "Маналітград" раіць шукаць карані гэтай сітуацыі ў трохразовай дэвальвацыі беларускага рубля, якая адбылася два гады таму.

— На наступны год пасля масавага заключэння дагавораў з юрыдычнымі асобамі курс долара рэзка пачаў расці. З-за гэтага падаражэлі ўсе імпартныя будаўнічыя матэрыялы, якія мы былі вымушаны закупляць па больш высокім курсе, — гаворыць намеснік генеральнага дырэктара "Маналітграда" Анатоль Шкурынскі. — А цэны на айчынныя камплектуючыя таксама скокнулі. За тыя сродкі, якія былі ўнесены раней, дабудаваць дом мы лічым нерэальным.

На заўвагу аб тым, што ў дакументах прапісана цана, якая павінна заставацца нязменнай, намеснік генеральнага дырэктара кампаніі спасылаецца на вынікі той жа праверкі, якая палічыла, што дагавор з тагачасным кіраўніцтвам будаўнічай кампаніі быў заключаны з парушэннямі.

— У гэтым доме ёсць як офісныя, так і жылыя памяшканні. У нас была праверка, якая высветліла, што кошт квадратнага метра заніжаны.

Паводле слоў Анатоля Шкурынскага, праведзеная праверка дала падставы перагледзець і пералічыць усе затраты. Пасля гэтага іх арганізацыя вырашыла падняць цэны як на кватэры, так і на ўбудаваныя памяшканні. Некаторыя дольшчыкі згадзіліся паступова даплачваць згодна з новымі лічбамі. А тыя, хто фінансаваў будаўніцтва офісаў, новыя дагаворы з павышанымі цэнамі падпісваць адмовіліся ўсе. Бо цана ў іх старых дагаворах — прыкладна каля 3 мільёнаў рублёў за квадратны метр. І дакументы гэтыя судом не скасаваны.

— Суды могуць і не адзін год ісці, а працаваць трэба. А тады за якія сродкі дом дабудоўваць? — задае рытарычнае пытанне Анатоль Шкурынскі. — Перад намі кіраўніцтва горада паставіла задачу здаць аб'ект у верасні. Абаротных сродкаў, за якія можна было б дабудаваць памяшканні, у кампаніі не хапае. Таму было прынята рашэнне аб скасаванні ранейшых дагавораў і паступовым вяртанні сродкаў па афіцыйных разліках. Новыя ж дамовы з іншымі юрыдычнымі асобамі заключаны на больш адэкватныя ў сённяшніх рэаліях сумы...

Добра то добра. Але калі згодна з ранейшым дагаворам чалавек плаціў, напрыклад,
3 мільёны, што складала тады тысячу долараў, то сёння за тыя вернутыя 3 мільёны ён і чатырыста долараў не купіць. Няўжо гэта справядліва?

Народная мудрасць гаворыць: "Ведаў бы, дзе ўпадзеш — саломкі падсцяліў бы". Як можна хоць неяк засцерагчы сябе ад доўгіх судовых разбіральніцтваў, на якія непазбежна будуць марнавацца час і грошы?

— Перш чым заключаць дагавор аб долевым будаўніцтве, трэба ўпэўніцца ў тым, што забудоўшчык з'яўляецца надзейным партнёрам, — гаворыць загадчык юрыдычнай кансультацыі № 3 Мінскай абласной калегіі адвакатаў Ірына Хадасевіч. — Тым больш што ў эпоху інтэрнэту скласці ўражанне аб рэпутацыі якойсьці кампаніі значна лягчэй. Неабходна даведацца, колькі гадоў яна існуе на рынку, высветліць, ці вядзе арганізацыя сваю дзейнасць без страт. Адным словам, загадзя сабраць як мага больш звестак аб будучым партнёры. Усю гэтую інфармацыю можна атрымаць ад самога забудоўшчыка альбо з адкрытых інфармацыйных крыніц.

Адносіны, якія ўзнікаюць паміж дольшчыкам і забудоўшчыкам, рэгулююцца Указам Прэзідэнта краіны № 396 "Аб долевым будаўніцтве шматкватэрных жылых дамоў" ад 15 чэрвеня 2006 года. Ён рэгламентуе шэраг абавязкаў, якія павінны выконваць абодва бакі. Таму мы рэкамендуем дольшчыкам зверыць тэкст дакумента, які яны падпісваюць, з дагаворам, узор якога таксама змешчаны ў гэтым указе.

Перад тым, як ставіць пад дагаворам подпіс, трэба дэтальна азнаёміцца з яго зместам. Асаблівую ўвагу надаць адказнасці бакоў і парадку змянення ўмоў дакумента. Безумоўна, у ідэале лепш прааналізаваць і палажэнні Указа № 396. Але ў ім ёсць шэраг момантаў, якія разам з мяркуемым варыянтам дамовы лепш разбіраць у гутарцы з кваліфікаваным юрыстам. Калі паміж забудоўшчыкам і дольшчыкам успыхне канфлікт, то суд будзе прымаць рашэнне, абапіраючыся, сярод іншага, на гэтыя дакументы.

А калі скончыцца будаўнічы трылер з новабудоўляй у Сухарава, сказаць цяжка. У кожнага боку — што ў дольшчыкаў, што ў будаўнічай арганізацыі — праўда свая. Куды цяжка ўпісваюцца тэмпы росту курсаў валют і інфляцыі рубля. Застаецца спадзявацца, што канчатковую кропку ў гэтай доўгай гісторыі паставіць рашэнне суддзі...

Валяр'ян ШКЛЕННІК