Аналітыкі чакаюць, што рост камунальных плацяжоў павялічыць прапанову вялікіх кватэр на рынку жылля.
Першы месяц года падкінуў беларусам не толькі сінаптычныя сюрпрызы ў выглядзе двух моцных цыклонаў. Ужо на старце студзеня нам паведамілі аб росце камунальных плацяжоў, а жыхарам мегаполіса агучылі і новыя цэннікі на ваду, за карыстанне ліфтам і іншае. Не застаўся без увагі і кошт замежнай валюты. Разам са спецыялістамі ў сферы нерухомасці мы паспрабавалі разабрацца, як прыведзеныя фактары паўплываюць на далейшую дынаміку жыллёвых коштаў.
Летась — патанненне з «пераборам»
Яшчэ напачатку 2015-га наш пастаянны эксперт жыллёвай сферы — кіраўнік агенцтва «БелЦТН», старшыня савета Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў даваў самы смелы прагноз аб патанненні за сезон на 15%. Гэты прагноз быў перавыкананы ўжо восенню, калі нерухомасць згубіла 18%, а па выніках года рынак атрымаў мінус 24%. Адразу заўважу, што дадзены трэнд на зніжэнне коштаў падлічваецца спецыялістамі ў доларавым эквіваленце. А ў рублях наша нерухомасць, магчыма, нават падаражэла...
Бюджэтная аднапакаёўка — ад 35 тысяч долараў
Сярэдні кошт квадратнага метра аднапакаёвых кватэр у Мінску складае каля 1380 долараў. Гэтая лічба атрымліваецца пасля аналізу каталогу прапановы.
Пры ацэнцы рэальных здзелак узнікаюць крыху іншыя паказчыкі. Напрыклад, сёння ў сталіцы існуюць кватэры невялікіх плошчаў, якія прапануюцца па цэнніку ў дыяпазоне ад 35 да 45 тысяч долараў. Дык вось, сярод іх цяпер сустракаюцца кватэры, дзе квадратны метр будзе каштаваць 1150—1200 долараў. А калі падобная кватэра знаходзіцца на крайніх паверхах старога пяціпавярховага дома, то гаспадар жылля згаджаецца і на дадатковую зніжку.
Разам з тым хапае цяпер на рынку і тых, хто спрабуе прадаць стандартнае жыллё па завышаных цэнах. Мне асабіста цяжка зразумець логіку прадаўца, які спрабуе прадаць аднапакаёвую кватэру плошчай каля 37 квадратных метраў за 75 тысяч долараў. У каталогу прапануецца дастатковая колькасць кватэр з плошчай да 50 «квадратаў», цэннік якіх вагаецца ў межах 55—60 тысяч долараў.
Двухпакаёўка стартуе з 42 тысяч
Самая вялікая колькасць прапаноў гэтай зімой прыпадае на двухпакаёвыя кватэры. Даволі шмат тут невялікіх «хрушчовак», а таксама варыянтаў жылых памяшканняў з сумежнымі пакоямі. У падобных выпадках кошт квадратнага метра слабенькіх па якасці кватэр можа дасягаць 1050—1150 долараў. Увогуле сярэдні кошт «квадрата» двухпакаёвых кватэр сёння знаходзіцца ў межах 1300 долараў. Пераважная колькасць стандартных кватэр з невялікай жылой плошчай прапануецца кліентам за 52—62 тысячы долараў.
У сегменце трохпакаёвых кватэр нават сярэдні кошт прапановы квадратнага метра агульнай плошчы па ўсіх пазіцыях складае каля 1270 долараў. Пры рэальных здзелках па бюджэтных варыянтах такі «квадрат» можа зніжацца ў кошце да 1000 долараў. Напрыклад, трохпакаёвая кватэра агульнай плошчай 57 квадратных метраў у пяціпавярховым доме па вуліцы Каліноўскага прапануецца менавіта за 57 тысяч долараў. Магчыма, што планіроўка падобнага жылля падыдзе далёка не ўсім (плошча кухні складае ўсяго 5,8 квадратнага метра), аднак сам факт такой прапановы сведчыць аб гатоўнасці прадаўцоў пераскочыць прынцыповую мяжу ў тысячу долараў. Самы масавы цэннік трохпакаёвых кватэр цяпер мае дыяпазон ад 70 да 85 тысяч долараў.
У пошуках цэнавага дна
Увогуле, звычайна цэны на жыллё ў нас залежаць ад даходаў насельніцтва, танных крэдытаў і аб'ёмаў будаўніцтва жылля. Сёлета чацвёртым фактарам цэнавых ваганняў часткова можа стаць і новая «камуналка».
З павелічэннем даходаў сёлета будзе складана. Праблемы ў эканоміцы аўтаматычна зачыняюць перад людзьмі дзверы ў банк, дзе на агульных падставах выдаюць даступныя крэдыты. А льготнае крэдытаванне істотна скарацілася, бо на практыцы «доўгія» грошы на будаўніцтва цяпер выдаюць толькі шматдзетным сем'ям. З другога боку, сёлета будаўнічы комплекс абяцае дабудаваць раней пачатае жыллё, а прыватныя забудоўшчыкі будуць вымушаны распрадаваць ужо пабудаванае. Акрамя таго, хапае сёння ў сталіцы і зусім свежых аб'ектаў, дзе будаўніцтва толькі стартуе.
На думку намесніка дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святланы Кудзелкі, кошты на жыллё ў першай палове года будуць памяншацца, аднак тэмпы гэтага працэсу стануць неаднолькавымі для розных сегментаў другаснага рынку. Спецыяліст упэўнена, што найбольш істотна кошты знізяцца па разрадзе старога жылля, дзе прагноз да лета — мінус 10—15%. Істотна гэты сезон падкарэктуе апетыты і гаспадароў дарагога жылля. Цэннікі такіх кватэр толькі да ліпеня могуць згубіць мінімум 20%. Аднак у сегменце стандартных кватэр з рамонтам, С. Кудзелка падстаў для нейкага сур'ёзнага патаннення не бачыць. На яе погляд, цэнавае дно па такіх кватэрах ужо блізка. Магчыма, што да лета цэннікі якаснага «стандарту» патаннеюць яшчэ на 5-6%.
Мікалай Прасталупаў паведаміў, што многае залежыць ад сітуацыі з новабудоўлямі. Цяпер кампанія «Мінск-Мір» пачынае прадаваць кватэры ў першым сваім будучым доме. Ужо вядомы кошты «квадратаў» для двухпакаёвых і трохпакаёвых кватэр. Цэннік у 15 млн рублёў (па стане на 20 студзеня) адпавядаў 750 доларам. Так, у эксплуатацыю дом будзе здадзены праз 2-3 гады. А за гэты час «квадрат» можа яшчэ патаннець. Гэта толькі першая ластаўка з боку камерцыйнага забудоўшчыка, які вырашыў так істотна знізіць кошты. А далей пачне працаваць механізм канкурэнцыі.
«Такім чынам, ужо ў другой палове лета на рынку новага будаўніцтва будзе шмат прапаноў, дзе кошт квадратнага метра складзе ад 850 да 900 долараў», — упэўнены наш эксперт. Цэнавае дно па новабудоўлях складзе ў межах 800 долараў за квадратны метр, лічыць ён.
Чацвёрты фактар можа і не «стрэліць»
Новыя жыроўкі беларусы атрымаюць ужо ў лютым. Цікава, што мы там убачым? У радку «тэхнічнае абслугоўванне» квітанцыя папоўнілася адразу чатырма пунктамі. Цяпер на плечы насельніцтва ляглі затраты па ўборцы і асвятленні месцаў агульнага карыстання, а таксама тэхнічным абслугоўванні ліфта і выкарыстанай ім электраэнергіі. Памеры ўзносаў на абслугоўванне ліфта будуць залежаць ад колькасці зарэгістраваных у кватэры жыхароў, а вось на плату за асвятленне, тэхабслугоўванне і ўборку месцаў агульнага карыстання паўплывае плошча кватэры. Чым жыллё большае — тым і плаціць прыйдзецца больш.
Камунальнікі паведамляюць, што жыхары маюць магчымасць самастойна вырашыць пытанне ўборкі пад'ездаў: плаціць за работу супрацоўнікам ЖЭСа, наняць прыбіральшчыцу збоку або сваімі сіламі ўтрымліваць пад'езд у чысціні. Уборка двара будзе ажыццяўляцца за кошт мясцовага бюджэту. Дарэчы, у пералік гэтых работ уваходзіць і ўборка тэрыторыі ад снегу.
Самыя балючыя для насельніцтва змены закранулі тарыфы на ваду. З першых дзён студзеня кошт вады, якую расходуюць мінчане, лічаць па-новаму: ільготны тарыф на водазабеспячэнне і каналізацыю павялічыўся з 2,5 тысячы рублёў да 8,9 тысячы рублёў за кубічны метр, практычна дасягнуўшы тарыфаў «па сабекошце», якія сёння лічацца па 9 тысяч рублёў за кубаметр. Акрамя таго, сёлета на 20% павялічыліся тарыфы на газ і электрычнасць у сувязі з рашэннем уключаць у кошт паслугі памер падатку на дабаўленую вартасць. Усё гэта на рынак жыллёвай нерухомасці паўплывае толькі ўскосна. Напрыклад, цяпер пенсіянерам, якія жывуць у вялікіх кватэрах, стане складаней аплачваць такія камунальныя тарыфы.
Аднак Святлана Кудзелка лічыць, што пакуль наўрад ці з-за высокай квартплаты людзі стануць масава пазбаўляцца ад кватэр ці з'язджаць на меншыя плошчы, бо налічэнні ў большай ступені ідуць на душу насельніцтва, а не на квадратныя метры жылля.
Але па аплаце камунальных паслуг ёсць яшчэ адзін істотны момант. У студзені амаль у два разы павялічыўся кошт ацяплення ў пустых кватэрах. А гэта ўжо сур'ёзна. У кватэрах, якія адразу былі падрыхтаваныя для продажу, звычайна ніхто не зарэгістраваны. Маразы цяпер стаяць сур'ёзныя, а значыць і пры звычайных тарыфах ацяпленне будзе біць па кішэні. Таму пустое жыллё ўласнікам паўстане ў добрую капейку.
У гэтым выпадку гаспадары падобных пустых метраў будуць вымушаны выстаўляць сваё жыллё на рынак па рэальных коштах або па мінімальным цэнніку прапаноўваць сваё жыллё на рынак арэнды. А гэта... Тады ў любым выпадку бескватэрныя жыхары сталіцы толькі выйграюць.
Прагноз на «паслязаўтра»
Мікалай Прасталупаў раскрыў увогуле самы смелы прагноз, які тычыцца не толькі другой паловы бягучага года. Наш эксперт лічыць, што гэтым летам на другасным рынку жылля прагназуецца толькі часовая стабілізацыя коштаў. Надалей жыллё будзе таннець ужо не такімі моцнымі тэмпамі. Больш таго, М. Прасталупаў лічыць, што зніжэнне коштаў у сферы жыллёвай нерухомасці будзе назірацца і ў пачатку 2017 года. Пабачым.
«Дзесяцігоддзі школьнае харчаванне нашых дзяцей будавалася на аснове зборніка рэцэптур».
Што за таемнымі дзвярыма?
