Чернозем с доставкой. Почему в Украине землю выставили на продажу?

Верховная рада приняла закон об изменениях в Земельный кодекс Украины. Документом предусмотрено сокращение государственного регулирования в этой стратегической сфере и расширение возможности для иностранцев покупать землю. Исключаются нормы, ограничивающие возможность иностранных физических и юридических лиц покупать свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Приобретать земли сельхозназначения иностранцам по-прежнему не разрешается. Однако в оппозиции заявили, что нормы закона прописаны так, что на практике позволят обходить это ограничение. Еще одним моментом, ставшим предметом споров, стала отмена специального разрешения для владельца земли на перенос грунтового покрова, что фактически предусматривает возможность снятия и продажи верхнего плодородного слоя земли. Как известно, соседняя страна обладает уникальным природным богатством — 27,8 миллиона гектаров чернозема — 8,7 процента мировых площадей. Почему в Украине землю выставили на продажу, чего ждать впредь?

Этапы и схемы 

Украина владеет 60,3 миллиона гектаров. Из них почти 70 процентов — это плодородные поля. Большинство из них — земли сельскохозяйственного назначения, из которых 17 млн га переданы в аренду. По оценке экспертов, суммарно рынок земли в 2021—2022 годах составит до 4 миллионов гектаров. На четверть это будет покупка полей фермерами и единоличниками, но в основном — гибридные операции крупных компаний, банков и объединенных территориальных обществ (громад), отметила ukraіna.ru.

Рынок земли сельхозназначения будет запускаться в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, которые являются гражданами Украины. Максимальный размер — 100 гектаров на человека (в первом чтении предлагалось продавать до 10 тыс. га одному покупателю). С 1 января 2024 года вместе с физическими лицами землю смогут покупать также юридические лица с украинской структурой собственности, территориальные общины и государство. При этом максимальный размер покупки может составлять 10 тысяч гектаров.

Иностранцы (физические и юридические лица) смогут приобретать землю только в случае положительного голосования на всеукраинском референдуме. Когда он будет проведен — пока неизвестно. Однако де-факта в стране давно действует нелегальный рынок земли. Как заметила ukraіna.ru, придумано множество схем обхода моратория: меняют целевое назначение сельхозполетий, берут их в аренду на 49 лет, а потом продают корпоративные права, изымают через суд в качестве погашения фиктивных долгов собственника земельного пая и т.д. В результате огромное количество сельхозяйственных полей находится сегодня в нелегальном использовании.

Интерес латифундистов

В Украине сформировалась уникальная триада землепользователей: личные хозяйства, фермеры, а также крупные агрохолдинги. Причем в распоряжении последних сейчас далеко не вся земля страны. Например, 100 крупнейших агрохолдингов обрабатывают лишь около 15 процентов сельхозугодий страны. Поэтому крупные игроки и заинтересованы в открытии рынка земли.

Согласно рейтингу, составленному изданием latіfundіst.com, крупнейшим латифундистом в Украине является компания «Кернел», которая обрабатывает земли в одиннадцати областях страны. В прошлом году ее земельный банк насчитывал свыше полумиллиона гектаров. «Кернел» — ведущий в мире и крупнейший в Украине экспортер подсолнечного масла, ключевой поставщик сельскохозяйственной продукции из региона Черноморского бассейна на мировые рынки.

UkrLandFarmіng — крупнейший держатель земель в 22 областях Украины. В 2019 году земельный банк компании составлял 475 тыс. га. UkrLandFarmіng специализируется на выращивании сельскохозяйственных культур и производстве сахара из сахарной свеклы, а также выращивает крупный рогатый скот, в первую очередь для производства говядины и молока. Кроме того, компания производит семена, кожу и занимается дистрибуцией разнообразного сельскохозяйственного сырья.

«Мироновский хлебопродукт» (МХП) — вертикально интегрированная группа компаний, в состав которой входит более 30 предприятий в разных областях Украины. Земельный банк МХП насчитывает 370 тыс. га в семи областях Украины. «Мироновский хлебопродукт» — бесспорный лидер на украинском рынке курятины.

Далее расположилась компания «Агропросперис» (NCH) с земельным банком в 300 тыс. га. Это группа компаний, которая предоставляет полный комплекс товаров и услуг для выращивания зерновых и масличных культур, финансирования их производства, а затем хранения и продажи урожаев на мировые рынки. Действует группа в 11 областях Украины. Основным инвестором группы является американская транснациональная инвестиционная группа NCH Capіtal.

Агрофирма «Астарта-Киев» — вертикально интегрированный холдинг, лидер украинского сахарного рынка и один из крупнейших производителей молока в стране. Земельный банк агрофирмы насчитывает 243 тыс. га.

Что по чем?

Со стартом рынка 7 миллионов владельцев земельных участков теоретически могут продать свои наделы. Но, согласно различным социологическим опросам, сделать это сейчас намерены лишь 6-15 % респондентов. Твердо решили продать свой пай всего 3 % владельцев, свидетельствует последнее исследование Украинского института будущего. И еще 10 % откладывают принятие решения до выяснения вопроса о перспективной цене.

Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021—2022 годах составит около $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам. Покупка будет осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли в украинских банках, так и за рубежом — в западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондах.

Цена будет формироваться рынком — по договоренности сторон договора купли-продажи. Украина — страна большая, в разных ее регионах существуют разные климатические зоны, поэтому ценник на землю тоже будет отличаться. Сейчас в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 гривен (около тысячи долларов) за гектар пашни, хотя по стране цены колеблются от 20 до 30 тыс. грн ($720-1080) за один га. Реальная цена будет несколько выше. По грубым подсчетам, средняя цена гектара на старте будет колебаться в пределах $ 1,5—2 тыс.

Специалисты прогнозируют, что к 2024 году — моменту выхода на рынок тяжеловесов — расценки существенно не изменятся. Основные пользователи не готовы массово скупать земли, поэтому рынок будет не слишком динамичным и без резких изменений. В 2024-м конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у их первичных владельцев. И здесь ключевой фактор — объем и ставка кредитных ресурсов, привлекаемых для выкупа. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под выгодные проценты.

По мнению специалистов, сейчас существует три основные категории потенциальных покупателей земли. Первая из них — обычные трейдеры, которые намерены сейчас купить землю, сдать ее на два года в аренду, а с наступлением 2024-го перепродать. Вторая категория потенциальных покупателей-мелкие и средние по масштабам бизнеса фермеры. К покупке земли их может побудить желание расширить свое производство. Но денег у фермеров очень мало, хотя они и пытаются аккумулировать немного к открытию рынка. Сегодня они признаются, что в лучшем случае они смогут выкупить около десятой части от площадей, которые сейчас арендуют.

И третья категория претендентов на землю — это представители интересов крупных агрохолдингов в лице доверенных физических лиц из числа топ-менеджеров компаний, членов семьи собственников предприятий и т.д. Большинство холдингов настроены вести себя на рынке земли сдержанно, по крайней мере первые два года.

На периферии 

Украинский экономист, эксперт Института Growford Алексей Кущ подчеркивает, что открытие рынка земли таит массу опасностей и может привести к обезземеливанию украинских селян. «Мир входит в эпоху глобального кризиса, когда цены на активы будут падать фактически до нуля. Но в тоже время будет попытка скупки этих подешевевших активов, особенно таких стратегических, как земля. Поэтому в условиях глобального кризиса открывать рынок земли, тем более что через год мы войдем в самую пиковую фазу этого кризиса, — абсолютный бред и безответственность со стороны власти», — написал Алексей Кущ на своей странице в соцсети Facebook. При этом норма закона «100 га в одни руки» в условиях отсутствия эффективного контроля за концентрацией земли у фиктивных собственников не является предохранителем, следовательно, лендлорды и их компании могут превратиться в конгломераты фиктивных собственников земли.

По мнению советника экс-премьер-министра Украины Николая Азарова и Сергея Заворотнего, США продолжают реализовывать схемы по получению сверхприбылей. Сейчас главная цель — приватизация государственных земель в Украине. В этом «заинтересованы американские представители мирового финансового капитала: Чикагская товарная биржа, инвестиционная компания The Vanguard group, продовольственная компания Сargіll іnc., многоотраслевая транснациональная компания «Monsanto», считает Заворотний.

Из-за открытия рынка земли Украина в ближайшем будущем может лишиться аграрного потенциала, как когда-то она потеряла промышленный. Об этом телеканалу КРТ заявил руководитель Украинского аналитического центра «Третий сектор» Андрей Золотарев. По его словам, сегодня в Украине многие люди «со светлыми лицами» рассказывают о том, что глубинка заживет после появления там эффективных собственников. При этом эксперт напомнил, что четверть века назад то же самое говорилось об эффективных собственниках промышленных предприятий. Золотарев отметил, что никто не думает о социальной цене, и предупредил о риске того, что в результате реформы от 3,5 до 5 миллионов украинцев станут «лишними людьми». «Перспектива — страна периферийного капитализма. Причем не факт, что будет обеспечена ее целостность», — заметил эксперт.

Пётр ДУНЬКО