Пачатак года — час, калі арандатары традыцыйна ўздымаюць пытанне аб зніжэнні ставак арэнды па дзейных дагаворах. Аднак сёлета пытанні задаюць ужо і ўласнікі офісаў, толькі не аб зніжэнні, а аб магчымым павышэнні ставак. Наколькі такія разважанні абгрунтаваныя? Паспрабуем адшукаць аргументаваныя адказы...
За мінулы год стаўкі прапановы арэнды офісаў у бізнес-цэнтрах у сярэднім выраслі ад 5 % да 16 %. Але спецыялісты адразу тлумачаць, што гэта — стаўкі прапановы і шмат у чым яны адлюстроўваюць толькі жаданні ўласнікаў. У той час як прымальны для рынку ўзровень арэндных ставак на пачатак студзеня гэтага года наступны:
— Сёння на ўзровень ставак усё ў большай ступені аказвае ўплыў мінімальны аб'ём свабодных офісаў, — выказвае меркаванне кіраўнік аддзела «Нерухомасць для бізнесу» агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Астрэйка.
Стабільнасць рубля
Пэўны аптымізм арандатарам усяляе эканамічная стабільнасць і, у прыватнасці, той факт, што з моманту апошняга скачка курса валют прайшло ўжо два гады. Стабільнасць беларускага рубля важная ў першую чаргу для арандатараў, паколькі большасць з іх па частцы выручкі «прывязаныя» менавіта да яго. У сітуацыі адсутнасці эканамічных узрушэнняў арандатары часцей пачынаюць задумвацца аб паляпшэнні ўмоў працы — змене офіса на больш камфортны, сучасны і прасторны. І не толькі задумвацца, але і пераходзіць да рэальных дзеянняў.
У якасці прыкладу Андрэй Астрэйка расказвае, што да гэтага часу ў Мінску застаецца досыць кампаній рознага маштабу, якія арандавалі офісы яшчэ ў перыяд іх дэфіцыту, выбіраючы ў спешцы з таго, што было. І па пэўных прычынах да гэтага часу вымушаныя былі заставацца ў іх, звыкшыся з дыскамфортам непрыдатных планіровак, адсутнасцю функцыянальных выгод.
Свабодных офісаў усё менш
Нягледзячы на тое, што сукупная офісная плошча дзейных бізнес-цэнтраў Мінска на пачатак года складала каля 917 тысяч квадратных метраў, аб'ём свабодных і прапанаваных у арэнду офісаў быў вельмі малы — каля 25 тысяч «квадратаў» або менш за 3 % ад аб'ёму рынку. Пры гэтым вялікая частка свабодных офісаў прыходзілася на класы «В» і «С».
Па словах эксперта, за мінулы год аб'ём вакантных плошчаў паменшыўся больш чым напалову, стартаваўшы ў студзені з адзнакі 57 тысяч квадратных метраў. Прычына такога дынамічнага зніжэння збольшага крыецца ў падзенні аб'ёмаў уводу новых бізнес-цэнтраў. Напрыклад, за 2017 год у Мінску было ўведзена ў эксплуатацыю ўсяго толькі 20,7 тысячы «квадратаў» офісных плошчаў у бізнес-цэнтрах, што на 70 % ніжэй за паказчык уводу за папярэдні перыяд. У той час як аб'ём паглынання офісаў (здача ў арэнду) за 2017 год склаў каля 66 тысяч квадратных метраў.
Сёлета істотнае змяненне сітуацыі ў дачыненні да прапановы плошчаў у арэнду не прадбачыцца. Значыць, празмернасці плошчаў і выхаду з дэфіцыту на прафіцыт чакаць не варта. Усё таму, што, нягледзячы на павелічэнне аб'ёму ўводу да 45 тысяч квадратных метраў, аб'ём паглынання прагназуецца як мінімум на гэтым жа ўзроўні, а хутчэй за ўсё, нават і больш.
Многае будзе залежаць ад эканамічнай сітуацыі ў краіне. Да таго ж пераважная доля плошчаў, якія ўводзяцца, будзе адносіцца да класаў «В» і «С». Таму складанасці з выбарам прасторных офісаў сёлета працягнуцца.
У дэфіцыце — якасны плюс вялікі
Вельмі выразна назіраецца недахоп офісаў вялікага метражу (500+ кв. м). І мацней за ўсё выяўляецца ён у сегменце якасных офісаў, і ў прыватнасці па класе «В+». Хтосьці можа запярэчыць, што ў цяперашні час якасных офісаў дастаткова — прычым у бізнес-цэнтрах не толькі класаў «А» і «В+», але нават і «В». Але, па-першае, яны ў пераважнай большасці маюць невялікую плошчу, а па-другое, не заўсёды падыходзяць арандатару.
Напрыклад, буйныя кампаніі ўсё часцей пры пошуку офіса пачынаюць з выбару бізнес-цэнтра, а ўжо потым непасрэдна офіса. Летась да такога падыходу прыйшлі і кампаніі сярэдняга фармату. І, на наш погляд, гэта лагічна, бо нават нягледзячы на тое, што сам офіс можа быць звышсучасны, бізнес-цэнтр можа не падысці. І ў бізнес-цэнтры для кампаній важна вельмі многае: пачынаючы ад такіх знешніх прыкмет, як рэспектабельнасць уваходнай групы, рэалізацыя зоны рэцэпцыі, і заканчваючы тэхналагічным напаўненнем і ўзроўнем сэрвісу. У выніку гэтага ўласнікі бізнес-цэнтраў класа «В+» у 2018 годзе будуць мець рычаг ціску на арандатараў за кошт абмежаванай прапановы буйных офісных плошчаў.
У якасці даходных інвестыцый
Яшчэ адзін фактар, які пакуль яшчэ неістотна, але ўсё ж пачынае аказваць уплыў, — гэта іх інвестыцыйная прывабнасць.
У сувязі са зніжэннем арэндных ставак, якое назіралася ў 2014—2015 гадах, у многіх склалася меркаванне, што даходнасць ад здачы ў арэнду камерцыйнай нерухомасці зменшылася да зусім нецікавых значэнняў. Аднак гэта не так. Цяпер пры здачы ў арэнду офісаў у бізнес-цэнтрах можна разлічваць на прыбытковасць каля 7 % гадавых пасля выплаты падаткаў, што значна вышэй за даходнасць дэпазітаў і вышэй нават за некаторыя валютныя аблігацыі.
Аднак эксперты рынку нерухомасці перасцерагаюць: не кожны офісны аб'ект зможа забяспечыць падобную даходнасць. У той жа час найбольш ліквідныя офісы могуць даваць прыбытковасць і вышэй за 7 % — напрыклад, даходнасць офісаў з дзейнымі дагаворамі арэнды складае 11—12 % гадавых.
Тыповая інвестыцыйная здзелка выглядае наступным чынам: офіс плошчай каля 100 квадратных метраў у бізнес-цэнтры класа «В» набываецца па кошце 1300—1500 долараў (у залежнасці ад планіроўкі і якасці апрацоўкі) і далей здаецца ў арэнду па стаўцы 12—14 EUR за квадратны метр. Пры інвестыцыйнай куплі офіса, акрамя яго кошту, неабходна старанна аналізаваць яго бягучую і прагнозную прывабнасць для арандатараў. Бо менавіта гэтым будзе вызначацца яго даходнасць у перыяд акупнасці. Дастаткова прыкладаў, калі на працягу першых некалькіх гадоў аб'ект прыносіць чаканую прыбытковасць, а ў далейшым інвестар сутыкаецца з вялікімі цяжкасцямі пры пошуку арандатараў.
Калі шукаем аб'екты для інвеставання, мы вывучаем запыты арандатараў па кожным з сегментаў якасці ў дынаміцы, ацэньваем не толькі сам офіс, але і бізнес-цэнтр, у якім ён размяшчаецца: улічваем бягучае і перспектыўнае акружэнне, а таксама планы па ўводзе новых плошчаў і многае іншае. Толькі ў гэтым выпадку можна аб'ектыўна ацаніць ліквіднасць таго ці іншага офіса, у той час як многія зыходзяць толькі з цаны і якасці апрацоўкі.
На працягу года...
На думку Андрэя Астрэйкі, сёлета пры захаванні бягучай эканамічнай сітуацыі рост ставак арэнды магчымы ў першую чаргу па класе «В+», паколькі менавіта ў гэтым сегменце будзе павялічвацца попыт, які і далей будзе перамяшчацца ў бок аб'ектаў, уведзеных у эксплуатацыю ў 2014—2017 гадах. Пры гэтым аб'екты павінны мець палепшаныя тэхніка-эксплуатацыйныя (сістэма энергазберажэння, кандыцыянаванне, сістэма кантролю доступу) і архітэктурна-планіровачныя характарыстыкі.
Патрабаванні кліентаў зробяцца больш жорсткімі, з прычыны чаго пераважна будуць разглядацца аб'екты з добрай транспартнай даступнасцю і якія маюць развітую інфраструктуру і забяспечаныя дастатковай колькасцю парковачных месцаў.
Сяргей КУРКАЧ
Бюлетэні па выбарах Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ужо гатовы.
Практыка комплекснага добраўпарадкавання населеных пунктаў на Гомельшчыне дае новае жыццё райцэнтрам рэгіёна.
Зрабіўшы якасць неад’емнай часткай іміджу Беларусі як краіны, займацца ёй неабходна пастаянна і ва ўсіх напрамках.
