Комплексны нарматыўна-прававы акт закона аб рыэлтарскай дзейнасці ў найбліжэйшы час з’явіцца ў Беларусі (да ліпеня Мінюст павінен распрацаваць яго і заклікае рыэлтараў да супрацоўніцтва ў гэтай рабоце). Прапановы ўжо ёсць, у прыватнасці, увядзенне інстытута атэстацыі, мэта якога — раз на пяць гадоў атэстоўваць рыэлтараў, каб такім чынам разумець, хто працуе на гэтым рынку краіны. Будуць уведзены патрабаванні да штата рыэлтарскай арганізацыі, каб у прафесіі не было выпадковых людзей. Пра змены ў заканадаўстве ў сферы рыэлтарскай дзейнасці, акалічнасці работы на гэтым рынку на тэматычным семінары з кіраўнікамі рыэлтарскіх агенцтваў гаварылі спецыялісты Міністэрства юстыцыіі. Яны таксама адказалі на шэраг пытанняў, расклаўшы па палічках праблемы, якія найчасцей узнікаюць на практыцы, і падзяліліся шляхамі іх вырашэння.
Апошнім часам (пастановай Саўміна № 754 «Аб тарыфах на рыэлтарскія паслугі», якая ўступіла ў сілу 4 лістапада 2023 года) адбыліся нарматыўныя змены ў гэтай сферы. Цяпер рыэлтарская арганізацыя мае права самастойна фарміраваць кошт сваіх паслуг і прапаноўваць іх спажыўцу. Сёлета было адменена дзяржаўнае рэгуляванне тарыфаў на паслугі, якія аказваюцца рыэлтарамі юрыдычным асобам, а таксама па камерцыйнай нерухомасці. Захавана толькі рэгуляванне тарыфаў у дачыненні да фізічных асоб, і тое па найбольш значных аб’ектах: жылых памяшканнях, гаражах, зямельных участках.
— Мы перайшлі ад фіксаваных тарыфаў на рыэлтарскія паслугі да гранічна максімальных. Напрыклад, тарыфы на такую паслугу, як забеспячэнне інфармацыяй аб попыце-прапановах на аб’екты нерухомасці, складалі пяць базавых велічынь, а зараз — да пяці базавых велічынь (б. в.), — паведаміў Мікалай Старавойтаў, намеснік міністра юстыцыі. — Раней асобныя рыэлтары скардзіліся, чаму яны не могуць даваць скідкі сваім пастаянным кліентам. Цяпер у іх ёсць магчымасць фармираваць кошт сваёй паслугі ў межах кошту да пяці б. в., аднак не пераходзіць верхнюю мяжу гэтага значэння.
Яшчэ адно новаўвядзенне — выключана перадаплата па паслугах найму жылога памяшкання. Цяпер спажывец плаціць за паслугу грошы толькі тады, калі яму падабралі кватэру ці пакой і спажывец падпісаў акт выкананых работ. Раней жа дагавор заключаўся, спажыўцу давалі спіс адрасоў, і чалавек сам шукаў іх. Пры гэтым здаралася, што замест жылля па адрасе аказваўся офіс ці іншае нежылое памяшканне. Плату ж за паслугу чалавеку ніхто не вяртаў.
Рыэлтарскім арганізацыям забаронена (хаця такая забарона існавала і раней) браць двайную аплату (за адну і тую ж здзелку па адным і тым жа аб’екце і з прадаўца, і з пакупніка. На жаль, такія факты застаюцца і па сёння, канстатаваў Мікалай Старавойтаў:
— Як гэта адбываецца? Прадавец заключае дагавор з рыэлтарскай канторай, аплачвае ўсе паслугі, а рыэлтары вымушаюць пакупніка таксама заключыць дагавор на паслугі, якія ўжо былі аплачаны прадаўцом аб’екта.
Пры гэтым сярод заканадаўчых прапаноў, напрыклад, магчымасць атрымліваць рыэлтарамі звесткі ад дзяржаўных арганізацый пра гісторыю жылля, хто там жыў раней (можа, ёсць чалавек, які мае права карыстання плошчай і жыве ў доме састарэлых). Мяркуюць адмяніць патрабаванне для рыэлтараў мець спецыяльную адукацыю (юрыдычную ці эканамічную). Рыэлтар павінен мець харызму, камунікабельнасць, а не вышэйшую адукацыю (па складаных пытаннях можна пракансультавацца з юрыстамі).
Не ўсе рыэлтары працуюць з парушэннямі, многія дзейнічаюць у межах прававога поля, заўважыў намеснік міністра юстыцыі.
Ён нагадаў пра, пэўна, самае частае парушэнне, якое сустракаецца на рынку рыэлтарскіх паслуг, — усё тыя ж двайныя аплаты, калі грошы за адну паслугу бяруцца і з прадаўца, і з пакупніка:
— Я не агітую вас увогуле не аказваць паслугі спажыўцу ў асобе пакупніка. Толькі ў тым выпадку, калі ў здзелцы няма прадаўца, якому вы аказваеце паслугі. Аднак не трэба забывацца яшчэ і на канфлікт інтарэсаў. Прадавец імкнецца атрымаць найбольш грошай за жыллё, а пакупнік — патраціць на яго як мага менш, таму, адпаведна, хоча ведаць усе магчымыя хібы. Прадавец, вядома, хоча прыхаваць усе хібы. А пасля да нас прыходзяць такія пакупнікі са скаргамі, чаму нават пры наяўнасці дагавора з ім як з пакупніком ён не атрымаў усёй інфармацыі пра аб’ект, і потым выкрылася, што жыллё, напрыклад, з абцяжарваннем, чаму пра гэта не сказаў рыэлтар?! Пэўна ж таму, што рыэлтару добра заплаціў прадавец, — акрэсліў Мікалай Старавойтаў, звяртаючыся да прысутных. — Мы разглядаем ўсе скаргі, і здараецца, што і спажывец беспадстаўна вас вінаваціць, і мы займаем пазіцыю таго, на чыім баку праўда.
Рыэлтарскія арганізацыі пачалі нават ствараць арганізацыі-дублёры, якія змяшчаюцца ў суседніх офісах і адрозніваюцца толькі назвай (умоўна, «Фактар» і «Фактар+»), але ж належаць аднаму кіраўніку. Такім чынам удаецца атрымаць грошы з абодвух бакоў: пакупніка і прадаўца. Усімі шляхамі намагаюцца абыйсці закон, падкрэсліў спецыяліст.
Асноўны акт, які рэгулюе цэнавыя пытанні, — Указ Прэзідэнта № 72, які датычыцца рыэлтарскіх паслуг, якія аказваюцца выключна фізічным асобам. І тут выклікае пытанне п.2.1.1. Указа, дзе сказана, што цэны па рэгулюемых тарыфах павінны быць пацверджаны эканамічнымі разлікамі. Адзіныя, хто вызвалены ад скаладання такіх разлікаў, — суб’екты, якія знаходзяцца на спрошчанай сістэме падаткаабкладання, акцэнтаваў увагу рыэлтараў Алег Васіленка, начальнік упраўлення сацыяльнай сферы паслуг Міністэрства антыманапольнага рэгулявання і гандлю (МАРГ) і параіў звярнуць увагу на Інструкцыю МАРГ № 55, дзе раскрыты пытанні цэнаўтварэння:
— Калі вы будзеце аказваць рыэлтарскую дзейнасць без эканамічных разлікаў, гэта пагражае штрафам да 10% ад кошту рэалізацыі паслуг (згодна з арт. 13.2, ч. 3).
Шэраг пытанняў датычыўся і кошту рэкламных паслуг, тарыф на якія не вызначаны. Адпаведна, тут свабоднае цэнаўтварэнне. Аднак трэба памятаць, што рыэлтарская арганізацыя ўправе рэкламаваць толькі сваю дзейнасць, а таксама аб’ект нерухомасці толькі са згоды спажыўца рыэлтарскіх паслуг пасля заключэння дагавору, — нагадаў спецыяліст МАРГ:
— Як афармляць рэкламную дзейнасць рыэлтараў пры аказанні такой паслугі спажыўцу (акт выкананых работ, дагавор, чэк), вырашаюць рыэлтарскія арганізацыі.
У семінары ўдзельнічалі таксама адвакаты, якія дапамаглі разабрацца ў канкрэтных пытаннях з жыцця рыэлтараў.
Рыэлтарская арганізацыя садзейнічае ў продажы загараднага дома і для гэтага неаднаразова выязджае з патэнцыйнымі пакупнікамі на паказы. Пакупніка не падабралі, а прадавец датэрмінова скасаваў дагавор. Як кампенсаваць расходы на транспарт?
Як правіла, грамадзяне звяртаюцца да рыэлтара за комплексам паслуг: ад кансультацыі па пэўным пытанні да поўнага суправаджэння здзелкі. Пастанова Саўміна № 754 вызначаны вычарпальны пералік паслуг, адказала Ганна Варэводская, загадчык юрыдычнай кансультацыі № 2 Маскоўскага раёна Мінска:
— Калі паслуга не была аказана або аказана не ў поўнай ступені (а ў пытанні гаворка ідзе пра аплату транспарта і паліва да завяршэння здзелкі), то сёння, згодна з пералікам, вызначаным Пастановай, любы грамадзянін як спажывец паслугі можа звярнуцца да нас за тлумачэннем правоў, а таксама ў суд за абаронай сваіх правоў. Таму, мяркую, што калі ў пераліку не прадугледжана такая паслуга, як пакрыццё расходаў на паліва, то гэтыя расходы кладуцца на рыэлтарскую арганізацыю.
Гарантыі прадугледжаны і законам.
— Пасля продажу кватэры праз рыэлтарскую арганізацыю прадавец плаціць працэнт ад продажу кватэры, незалежна ад таго, ці ўсе паслугі, якія ўваходзяць у комплексную паслугу для прадаўца, былі аказаны. Калі прадавец скасоўвае дагавор да продажу кватэры, то ён будзе аплачваць фактычна аказаныя паслугі, то-бок некаторыя з тых, што ўваходзяць у комплекс і пацверджаны дакументальна, — агучыла заканадаўчыя нормы Дзіяна Падлеская, начальнік упраўлення адвакатуры і ліцэнзавання юрыдычнай дзейнаці Мністэрства юстыцыі.
Пакупнік, які не мае дагавору на аказанне рыэлтарскіх паслуг, адмаўляецца ад пакупкі кватэры на стадыі афармлення дагавора куплі-прадажы. У выніку кватэра не праданая не па віне прадаўца (рыэлтарам фактычна аказаны паслугі па падбору здзелкі). Ці можа рыэалтар патрабаваць ад прадаўца аплаты фактычна аказаных паслуг, калі прадавец захоча скасаваць дагавор?
— Рыэлтарская арганізацыя павінна быць зацікаўлена ў як мага больш дэталёвым афамрлені кожнага свайго кроку. Складаць і падпісваць дакументы (прамежкавыя акты) на ўсе аказаныя паслугі на шляху да дасягнення фінальнага выніку — продажу кватэры, — адказала Юлія Іванюшава, адвакат спецыялізаванай юрыдычнай кансультацыі № 2 Мінска.
Ці мае права прадавец адмовіцца аплачваць фактычна аказаныя паслугі?
— Абавязкі павінны выконвацца належным чынам адпаведна з умовамі рэалізацыі і патрабаваннямі закона. Аднабаковая адмова ад выканання абавязацельстваў і аднабаковая змена яго ўмоў не дапускаецца, калі іншае не вынікае з самога дагавора ці закона.
Ці можа прадавец настойваць на працягванні работы па дагаворы?
— Так, прадавец можа патрабаваць ад рыэлтарскай арганізацыі выканання ўзятых ёй на сябе абавязкаў у поўным аб’ёме, то-бок да поўнай рэалізацыі здзелкі.
Ці можа рыэлтарская кампанія прад’явіць іск да пакупніка аб пакрыцці расходаў?
— Грамадзяне і юрыдычныя асобы вольныя ў заключэнні дагавора, і вымушэнне да заключэння недапушчальнае, калі абавязак заключыць дагавор не прадугледжаны законам. Пакупнік не можа прычыніць шкоду рыэлтарскай арганізацыі (яго права набыць ці не набыць нерухомасць), так што прававых падстаў для прад’яўлення іску тут не прагледжваецца.
— Калі заключаны напапярэдні дагавор, то пакупнік будзе адказваць па яго ўмовах, але перад прадаўцом, а не рыэлтарам, — удакладніла Дзіяна Падлеская. — Кампенсацый за зрыў здзелкі ад пакупніка патрабаваць рыэлтары не могуць.
Выкараніць недавер паміж рыэлтарам і спажыўцом, што хтосьці з бакоў падмане іншы, можна толькі, калі працаваць сумленна і па законе. А яшчэ можна выкарыстаць дапамогу натарыуса.
Задача ў натарыусаў і рыэлтараў адна — заключыць дагавор, які пацягне тыя прававыя наступствы, дзеля якіх бакі здзелкі і прыйшлі да рыэлтараў, заўважыла Наталля Барысенка, старшыня Беларускай натарыяльнай палаты:
— У аснову дагавора павінны легчы актуальныя сапраўдныя звесткі. Для заключэння дагавора павінны быць атрыманы згоды ўсіх, чые правы могуць закранацца гэтым дагаворам. Артыкул 308 адноўленага Грамадзянскага кодэкса дазваляе ўдзельнікам дагавораў (пры рашэнні бакоў) разлічыцца праз дэпазіт натарыуса. Такім чынам умовы дагавору будуць выкананы бакамі цывілізавана.
Добрай падмогай стане і такі функцыянал, як «актыўны натарыус» (калі натарыус пры сведчанні натарыяльнага акту можа ацаніць любую інфармацыю, якую палічыць патрэбнай), які пачынае актыўна развівацца.
Прадстаўнікі Мінюста выказалі спадзяванне, што такая размова была апошняй, і рыэлтары будуць працаваць на сумленне і па закону. Інакш Мінюст будзе вымушаны дзейнічаць жорстка і звяртацца да нормаў, якія замацаваны ў Адміністрацыйным кодэксе і датычацца ашуканства спажыўцоў. Артыкул 13.10, напрыклад, прадугледжвае штраф да 50 базавых велічынь за ашуканства. Хаця Мінюст скласці пратакол не можа, аднак, калі выявіць парушэнні, то будзе накіроўваць лісты ў адпаведныя ўстановы з просьбай выпісаць штраф. Нагадалі і пра артыкул 24.58, які датычыцца непрыняцця мер па належнай арганізацыі дзейнасці юрыдычнай асобы, што цягне пакаранне штрафам да 200 б. в.
Ірына СІДАРОК
Фота аўтара
Фіналістка праекта «Акадэмія талентаў» на АНТ — пра творчасць і жыццё.
На гэтым тыдні Цяльцы будуць проста незаменныя ўсюды, дзе іх ведаюць.
Аляксандр Курэц – самы малады народны выбраннік у сваім сельсавеце і адзіны дэпутат сярод сваіх калег па службе.
