Квартиры в новостройках дорожают.
Спрос продвинулся вверх
По части покупательской активности на рынке строящегося жилья, осень можно назвать наиболее активным периодом прошлого года. Во многом это было обусловлено снижением в цене кредитов, которые компенсировали недостаток финансов у покупателей. В частности, по данным агентства «Твоя столица», в октябре-ноябре на взятие кредита решалась подавляющая доля покупателей квартир в новостройках классов эконом и стандарт.
Кроме того, поскольку выбор квартир на вторичном рынке уменьшался, часть покупателей «старого» жилья вынуждена была обратить свой взор на новостройки. Да, вторичный рынок жилья может предложить квартиры, готовые к проживанию (с ремонтом и мебелью), но они, как правило, ощутимо дороже, чем новостройки бюджетных классов, да и выбор таких квартир уменьшался с каждым днем. А если сравнивать новостройки с квартирами стандартных потребительских качеств вторичного рынка, то можно сказать, что ремонт нужно делать в обоих случаях.
Некоторый оптимизм вселяли покупателям также и озвученные правительством прогнозы по стабильности в течение 2018 года курса иностранной «зеленой» валюты.
Заявленные цены впечатляют
Увеличение цен по отдельным домам и квартирам отмечалось еще с лета, но повсеместный характер оно приобрело только к концу прошлого года. Видя подогретый кредитами активный спрос на новостройки и рекордно низкое предложение квартир на вторичном рынке, застройщики пошли на более активное повышение цен.
В динамике с осени прошлого года до начала весны года нынешнего изменение цен действительно поражает. Только за январь — февраль 2018-го средний прирост цен составил около 4%. Это действительно много.
Например, средняя стоимость квадратного метра жилья однокомнатной квартиры класса эконом сейчас составляет 2180 рублей. Стоимость «квадрата» квартиры класса стандарт равен уже 2480 рублям, а жилья класса комфорт — 3460 рублям.
Существенно отличается ценник на уже готовые квартиры и на жилье в домах, которые только строятся. Так, например, квартиры в комплексе многоквартирных жилых домов в районе улиц Алибегова и Брыля продаются по цене 2580 рублей за квадратный метр. Это при условии, что дома сданы в эксплуатацию. Следующая очередь жилья в этом районе (сдача в эксплуатацию в первом квартале 2019 года) предлагается уже значительно дешевле — от 2200 рублей до 2380 рублей за квадратный метр в зависимости от количества комнат в квартире. Там же предлагается жилплощадь в доме, который пока находится на стадии котлована. Квадратный метр квартиры при таком старте продаж стоит всего от 2000 до 2180 рублей.
Покупатель на низком старте?
По сравнению с осенью прошлого года в настоящее время общий уровень спроса на новостройки снизился на 15%. Об этом свидетельствует не только статистика крупнейших агентств недвижимости, но и обращения заинтересованных в приобретении новых квартир покупателей к онлайн-консультанту «Путеводитель по новостройкам».
Однако в отношении снижения спроса необходимо уточнение: оно отмечается в основном среди покупателей, которые рассчитывали на приобретение новостройки в качестве первого жилья. Именно они наиболее зависимы от доступности кредитов. И сейчас некоторые из них в состоянии ожидания снижения ставки рефинансирования, а вместе с ней и стоимости кредитов. Но после недавнего объявления Нацбанка о сохранении размера ставки рефинансирования до июля месяца сейчас не совсем понятны действия в ответ потенциальных клиентов. В то же время среди покупателей, которые имеют жилье и хотят заменить его на более просторное или новостройку, ощутимого спада спроса нет.
Чего ожидать в дальнейшем?
Увеличение цен, которое наблюдается в настоящее время, по мнению экспертов, слишком интенсивное. Свои соображения они подкрепляют тремя фактами.
Во-первых, считают они, значительная часть накопленного за предыдущие годы отложенного спроса на новостройки была реализована как раз в прошлом году. Именно тогда отмечались сделки купли-продажи, когда квартиры приобретались непосредственно для жилья, а не под инвестиционный проект. Во-вторых, кредиты с декабря прошлого года, как и цены, стали дороже. А дорогие кредиты начинают отталкивать покупателей. В-третьих, вопреки статистическим данным, по ощущениям покупателей реальные доходы до сих пор не только не растут, но и вместе с увеличением цен на продовольственную корзину и другие товары повседневного спроса даже и снижаются. А это значит, что и возможности по погашению кредитов также уменьшаются.
Для поддержания в дальнейшем устойчивого спроса на новостройки по сформированным на данный момент ценам и тем более для дальнейшего увеличения цен, по мнению аналитиков, необходимо либо снижение стоимости кредитов, либо рост доходов населения. И первое, и второе сейчас маловероятно...
На данном этапе происходит следующее. Люди стремятся компенсировать увеличение цен тем, что выбирают минимальные по площади квартиры. Именно поэтому так активно раскупаются квартиры-студии и так называемые квартиры «евроформата» — с объединенной зоной кухни и гостиной. При этом значительные еще в начале 2017 года такие факторы, как плотность застройки и этап строительства, — отступают перед ценой (минимальной площадью) на второй план.
Сергей КУРКАЧ
Фото Анны ЗАНКОВИЧ
Общежитие в агрогородке Большая Рогозница вступило в эксплуатацию совсем недавно.
Факты для тех, кто сомневается, прививаться или нет.
