Чего не хватает белорусскому жилищно-коммунальному законодательству?

Прошедший год был богат на события в сфере жилищно-коммунального хозяйства — это и изменение подхода к капитальному ремонту, и долгожданные изменения в белорусском законодательстве. Как это все должно повлиять на качество услуг, рассказал член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ.

— Геннадий Геннадьевич, можно ли сказать, что наша страна движется в правильном направлении, когда мы говорим о развитии жилищно-коммунального хозяйства?

— 2019 год был очень удачный на законодательные изменения в области ЖКХ, и было сделано много шагов в этом направлении. Но особенно радует то, что это не стихийные действия, а последовательные решения, которые имеют определенную цель и направлены на развитие всей системы ЖКХ. Если говорить о других странах из постсоветского пространства, то именно Беларусь развивается более целенаправленно.

— Но скептики говорят, что до Европы нам еще далеко?

— Сравнивать нашу республику со странами, где энергоэффективные мероприятия начали осуществлять еще в XVII веке, не совсем правильно. Из-за географии и конкретных исторических фактов каждая из них имеет свой уникальный опыт. Поэтому проще и логичнее сравнивать Беларусь со странами, которые не так давно входили в состав СССР. Это будет более точный анализ, и показатель, как далеко мы оторвались от этих стран, — и есть реальное положение. Например, Жилищный кодекс Украины и до сих пор начинается со слов о победе Октябрьской революции, иными словами, главный документ в сфере ЖКХ там так и не изменили. В Казахстане некогда создали кооперативы вроде белорусских товариществ собственников, но они объединяют самые разные совместные домовладения, которые могут находиться в разных частях города. И самое интересное, что председатель этих кооперативов избирается пожизненно и созвать общее собрание собственников также может только он. Половина собственников Казахстана просто не платит за жилищно-коммунальные услуги, потому что и там, и в Украине не существует никакого механизма воздействия на неплательщиков.

— С этим понятно, но в Беларуси сегодня самый злободневный вопрос — это капитальный ремонт...

— Если мы говорим о тепловой модернизации, то в Латвии отремонтировано лишь 1,5% жилищного фонда, в Украине — 2,65%. И что важно, в эти цифры входит и частичная тепловая модернизация. В Беларуси это делают комплексно, и на сегодня 5,2% жилищного фонда мы уже утеплили. Причем делалось это на 100% из средств бюджета, и, насколько я знаю, такой практики не было ни в одной стране мира. Но главным отличием будет то, что наше законодательство построено так, что в большинстве случаев предусмотрен механизм выполнения всех правил — весь процесс контролирует государство. С 2020 года составляющее работ при проведении капитального ремонта будет расширено и будет утверждено уже более высоким учреждением — Советом Министров. Первые собрания собственников будут происходить уже за год или полтора до капитального ремонта, а контролирующим органам будет проще провести оценку качества этого ремонта.  

— И что собственники будут обсуждать на этих собраниях?

— Они смогут проголосовать за предложенный план дополнительной модернизации. Собственникам фактически только предстоит согласиться, всем будет заниматься заказчик, которого определит местная власть. В той же Украине для «теплого» кредитования необходимо создать юридическое лицо, товарищество собственников, иначе никто денег вам не даст. В Беларуси около 50% суммы за капитальный ремонт будут компенсированы из бюджета, остальные средства будут платить собственники. Это будет кредит в белорусских рублях на срок от 10 до 15 лет, который собственники начнут платить только после завершения ремонта. Именно поэтому тарифы на тепло будут сдерживать, чтобы у людей имелась возможность существенно снизить потребление энергии и чтобы они были готовы к тому, что в будущем стоимость тепла вырастет до реальных значений. 

— В других странах все решения также принимает собственник жилья?

— Да, но структура жилья в Беларуси отличается от европейской. Если сравнивать две столицы, Берлин и Минск, то в Минске около 97% многоквартирных домов — это совместные домовладения с коллективным собственником, то есть это обычные люди. В Берлине таких домов только 14%, во всех остальных — унитарный собственник — различные учреждения, как государственные, так и частные. Поэтому в их случае все гораздо проще, так чтобы решение принял коллективный собственник, нужно проводить определенную работу, нужно разъяснять и убеждать. Там, как и в Беларуси, люди не хотят принимать такие решения. И если вы увидите в Германии два разных дома, то более ухоженный дом обязательно окажется арендным. В Беларуси большие масштабы, и мы еще не очень хорошо понимаем, что такое общее имущество, поэтому объем разъяснительной работы здесь увеличивается. Последний эксперимент в Минске показал, что только на шести общих собраниях из 100 собственники проголосовали «за». Только 6% собственников поняли, что сейчас это очень выгодно.  

— А как в других странах собирают деньги на капитальный ремонт?

— Отчисления везде разные, например, в России их начали собирать только несколько лет назад. Собственники никогда не хотят собирать деньги на капитальный ремонт, если это не правило, которое установили при приобретении жилья. В Беларуси такое правило есть в Жилищном кодексе, именно этим наше законодательство больше походит на европейское. Механизм сбора ничем не отличается от других стран, но размеры отчислений разные. В Казахстане все находится на рекомендательном уровне, там установлен минимальный и максимальный размеры платы, а совместное владение уже в этих рамках принимает решение. В странах Центральной Европы размер отчислений готовит управляющий совместного домовладения (менеджер компании), а общее собрание собственников его утверждает. Но надо понимать, что управляющий (менеджер) делает это профессионально, потому что у него есть соответствующая подготовка.

— А в целом, чем должен заниматься управляющий (менеджер)?

— Управлением, и только. Например, в России он обеспечивает собственников всеми видами услуг. Беларусь же стала ближе к Европе — с 2020 года наши управляющие компании будут заниматься только управлением. Компании должны будут заключить договор с каждым собственником, где будут прописаны обязанности обеих сторон, организовать конкурс и проконтролировать процесс. Именно это и есть управление. В жировке появится новая услуга, самая главная услуга, от которой зависит все остальное, Беларусь выйдет на совершенно иной уровень отношений между компаниями и собственниками.

— А как этот процесс организован в других странах на постсоветском пространстве?

— Там такая попытка не удалась. В Казахстане компаниям законодательно запрещено заниматься сервисными услугами, но они это делают. Потому что кроме этой формулировки не было никаких действий. В жилищно-коммунальном хозяйстве можно решить проблему только комплексно, все должно быть взаимосвязано, и это занимает определенное время. Решение сложных проблем никогда не может выражаться в простой формулировке. Это популизм. Ту же депозитную систему сбора отходов нельзя было создать только с помощью соответствующего указа, это огромный объем работы различных структур. В результате в Беларуси появится своя уникальная система, потому что под нашу страну адаптировали лучшие успешные практики. Именно по такой схеме и идет развитие в разных направлениях, и на сегодня в Беларуси создано очень много практик, основанных на лучшем европейском опыте. Скажу больше, нашим коллегам из стран СНГ нет никакого смысла ехать куда-то далеко, все готовое уже есть здесь, у нас.

— В том числе и правила?

— Да, и только потом — строительство и продажа. У нас есть правила в отличие от других стран, и пусть они реализуются еще не на 100%, но они есть. При этом, если ты не знаешь правил, то это не освобождает тебя от ответственности. Если человек их не выполняет, то это означает только то, что у него нет желания. Тот же Жилищный кодекс в новой редакции давно есть в продаже, необходимо только желание с ним ознакомиться.

— Именно для этого и должно быть чувство собственности, которое у белорусов отсутствует?

— Чувство собственности — это религиозное понятие. Это то, чего может и не быть. Если белорус переезжает жить в Австрию, он сразу же выполняет все правила. И наоборот, если австриец переезжает в Минск, он с первого дня начнет выгуливать собаку без намордника там, где ему вздумается. Ведь он знает, что за это ему ничего не будет. И не стоит говорить о том, что человек резко потерял где-то это чувство. Просто должны быть правила, и вот именно государство должно их установить. Информировать собственников должны руководители (менеджеры компаний), и чтобы это делать, они сами должны быть хорошо подготовлены. И здесь также роль государства — создать комплексную систему подготовки этих руководителей (менеджеров компаний). Иными словами, государство должно создать все условия, и ничего больше. Государство не должно вмешиваться в отношения собственников и компаний, это очень дорого.

Беседовала Валерия КИСЛАЯ