Ситуацию, которая сейчас наблюдается на рынке долгосрочной аренды, эксперты сравнивают с той, что происходила в начале 2015 года. Тогда курс иностранной валюты за совсем короткое время вырос практически в два раза. Но сейчас ситуация осложняется и другими факторами. Сейчас люди не спешат ехать в крупные города на сезонную работу, их пугает пандемия в местах, где много людей, и то, что заработок на новом месте может не покрыть в полной мере расходы на аренду жилья.
Одна из главных особенностей арендного жилья, которая наблюдается сейчас на рынке, — резкое снижение спроса, считает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. Так получилось, что за последние 10 дней количество заявок на аренду жилья снизилось практически наполовину.
По информации крупнейших агентств недвижимости, за последнюю неделю заявок на аренду стало на 80% меньше. В самом слабом положении находятся элитный сектор и верхняя планка комфорта — это те квартиры, которые предлагаются в аренду выше среднерыночной цены.
Следует учитывать, что стоимость аренды квартир у нас ориентируется на долларовые значения, а зарплату большинство белорусов получает в белорусских рублях. В таком случае возникает сталкивание интересов владельцев квартир и их арендаторов, когда при колебании обменного курса снимать жилье становится дороже, — ровно настолько, насколько вырос обменный курс.
В результате набегают очень большие суммы, не имеющие ничего общего с теми, которые должны быть сейчас на рынке. Мгновенное увеличение доходности жилья не должно происходить за счет чрезмерного бремени для квартирантов. В этом случае Маргарита Почицкая отмечает, что собственники должны самостоятельно привязать текущую стоимость аренды к прежнему курсу и зафиксировать на значении, например, 2,6–2,7 рубля за доллар.
Если мы возьмем 250 долларов за аккуратную однокомнатную квартиру, то, исходя из курса 2,6, сейчас она должна стоить 650 белорусских рублей (без учета коммунальных платежей — они оплачиваются арендатором отдельно), но никак не 850 рублей, как получается по новому курсу.
Маргарита Почицкая сравнила два варианта для собственника. В первом случае он снижает цену, во втором – ищет нового арендатора.
Возьмем факт, что владелец сдает квартиру за 250 долларов. В сложившейся ситуации арендатор просит небольшую скидку — 30 долларов. Но хозяин квартиры посчитал, что за 12 месяцев получил бы три тысячи долларов, а по сниженной цене получит 2640 «зеленых», значит, потеряет за год 360 долларов. Он отказывается. Если квартирант уходит, получается два месяца простоя – это уже 440 долларов упущенной выгоды плюс высокая коммуналка (в арендных квартирах чаще всего никто не прописан). Можно добавить еще 200 рублей за два месяца. Всего 500 долларов потери. И это только за два месяца, а учитывая снижение спроса и то, что арендодатель хочет снижать стоимость понемногу, вполне возможно, что и за это время он не найдет новых клиентов по старой цене — и потери будут еще больше.
Некоторые собственники, по наблюдениям экспертов, ориентируются на ІТ-сегмент — арендаторов, которые не зависят от колебаний курса, потому что их зарплата привязана к доллару. Лично я пять лет сдавал квартиру программистам. Так вот, скажу из своего опыта: ни один арендатор (тем более айтишник), понимая, что он может сэкономить, не будет переплачивать просто так.
Еще одна из особенностей рынка — квартир, предлагающих в аренду, становится больше. Дело в том, что весной многие люди пожилого возраста уезжают из городских квартир на даче. А чтобы квартира не стояла просто так, сдают ее в аренду. Сейчас технологии позволяют сделать это и дистанционно. У нас это называется арендой по доверенности. И если раньше такой услугой пользовались в основном для сдачи элитных квартир и коттеджей, то сейчас ситуация изменилась. В феврале—марте появились предложения из сегментов «бюджет» и «комфорт», которые готовы сдавать свое жилье дистанционно.
По подсчетам агентства, на сегодня рыночная стоимость квартир в бюджетном сегменте снизилась приблизительно на 35 %, а в сегментах «комфорт» и «элит» — до 50 %. Особо невеселая ситуация наблюдается в сегменте дорогих квартир. Причина в том, что сейчас практически не осталось платежеспособной аудитории для этих сегментов. И сдать квартиру по старым ставкам просто нереально, они нежизнеспособны.
Квартиры комфортного и элитного сегментов стали терять свою целевую аудиторию еще в 2020 году, когда закрыли границы из-за коронавируса. Такое жилье пользовалось популярностью, в частности, у сотрудников международных компаний.
Помимо совета о снижении цен, эксперт дает еще несколько рекомендаций квартирантам и владельцам квартир. Если еще в декабре все советовали хозяевам присмотреться к иностранным студентам, которые предпочитают хорошие квартиры, то сейчас, в их отсутствие, советуем обратить внимание на арендаторов, с которыми раньше не собирались иметь дел. Допустим, семьи с животными и с детьми.
Так вот, снять квартиру семьям с детьми или одинокому с животными стало немного проще уже в прошлом году. Тогда ІТ-арендаторов стало не хватать на все хорошие и качественные квартиры, и собственники стали искать варианты. Правильно, цену нужно снизить и рассчитывать не на одинокого айтишника, а смотреть в сторону семьи, прописав риски в договоре. И арендаторам, и арендодателям эксперт советует подходить к вопросу спокойно и обсудить дальнейшее сотрудничество.
Большинство собственников — вполне толковые люди, им просто нужно немного времени, чтобы прийти к решению о снижении цены. Теперь квартиранты будут инициировать переговоры о том, чтобы снизить ставку. И к этому вопросу нужно подходить аргументированно: не просто «мы хотим», а сесть и вместе посчитать, какова была стоимость аренды в белорусских рублях в январе и привязаться к определенному курсу. В любом случае, инициатива должна исходить от арендатора.
Есть лайфхаки с рынка коммерческой недвижимости, которые Маргарита Почицкая предлагает использовать в ситуации аренды жилья. Как вариант, можно договориться следующим образом: для того чтобы учесть и интересы собственника квартиры, при текущей фиксации курса на уровне 2,6 рубля, если курс доллара вырастает еще более чем на 10 %, то с каждыми 10% можно поднимать зафиксированный вами курс на одну десятую. Получается так, если курс вырос на 9%, оставляем на уровне 2,6 рубля за доллар, а если на 11 % — увеличиваем до 2,7 рубля. Цифры могут быть вашими. Главное — привести к одному знаменателю, который устроит обе стороны.
Сергей КУРКАЧ
Совместные проекты ядерных технологий.
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
